https://japan-st.jp/articles/ 日本の不動産ST・デジタル証券の制度・税制・実務・市場動向の解説。 ja https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-10/ https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-10/ Wed, 14 Oct 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2026年10月の不動産ST市場を、汐留シティセンターとＷ ＯＳＡＫＡのSTART取扱開始（上場9銘柄・取扱い時価総額1,405.4億円）、ODXの2026年9月月次レポート、STARTの日々の売買と基準価格、三井物産デジタル・アセットマネジメントの文京区目白台・学生レジデンスと中央日本土地建物グループの新大阪・西船橋の募集、分配金の公表状況、ステーブルコインを使ったST決済の実証（Project Trinity）、ODXのSTART運営委員会で示された特定投資家等向け市場「START-Pro（仮称）」の構想から追います。一次資料で確認した出来事を毎日更新し、確定した実績と公表待ちの情報を区別しています。各記録の対象日・出所は本文、銘柄の発行条件は関連データから確認できます。 https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-09/ https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-09/ Fri, 02 Oct 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2026年9月の不動産ST市場を、シックスセンシズ京都の発行完了、大名スクエア（福岡・天神）の募集、STARTの売買（19営業日で178口・14,171,910円）、いちご2銘柄の2026年7月期分配の確定、汐留シティセンターとＷ ＯＳＡＫＡのSTART取扱開始の公表、ケネディクス系5銘柄といちご1銘柄の有価証券報告書の訂正、月末に提出された新規2案件の届出書から記録する。各記録の対象日・出所は本文、銘柄の発行条件は関連データから確認できる。10月1日以降の動きは10月の記事に続く。 https://japan-st.jp/articles/st-dividend-filing-steps/ https://japan-st.jp/articles/st-dividend-filing-steps/ Thu, 24 Sep 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 公募の受益証券発行信託型STの分配金は、20.315％が源泉徴収され、金額にかかわらず確定申告をしなくてよい。申告する場合は自動的に申告分離課税になり、総合課税や配当控除の道はない。一方、匿名組合型STの分配金は20.42％の源泉徴収のあと雑所得として総合課税され、「申告しない」を選ぶ制度はない。どちらの型か、どの口座で受け取っているかの2点で手順が決まる——条文、国税庁の解説、発行体の開示で順に確かめ、申告期に手元へ届く書類と、どの年の所得になるかまで整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-deficit-loss-allocation/ https://japan-st.jp/articles/st-deficit-loss-allocation/ Thu, 24 Sep 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 不動産STの信託が赤字（当期純損失）になっても、公募STの主流である受益証券発行信託型では、その損失が投資家に「配られる」ことはない。損は信託の中にとどまり、1口当たり純資産の低下として表れる。一方、匿名組合型では損失は出資の割合で投資家の持分に割り当てられるが、個人は割り当てられた年にそれを税務上の経費にできず、契約が終わって初めて雑所得の経費になる。その雑所得の損は給与や株の利益とは相殺できない。条文と、実際に赤字を計上した2本のSTの有価証券報告書で確かめる。 https://japan-st.jp/articles/st-holder-perks-toyoko-inn/ https://japan-st.jp/articles/st-holder-perks-toyoko-inn/ Wed, 23 Sep 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 不動産ST（セキュリティ・トークン）の中には、配当とは別に宿泊券などの「優待」がつく銘柄がある。優待は誰が負担し、誰がもらえ、いつ止まりうるのか。本稿は、三井物産デジタル・アセットマネジメントが「オルタナ初の宿泊優待付き商品」と発表した東横INN名古屋名駅南の案件について、有価証券届出書（EDINET書類番号S100XMTM）の優待条項を全文読み、①優待は受益権の一部なのか ②費用は配当を削るのか ③何口で何がもらえるのか ④1年の流れはどうなっているのか——を確かめる。結論を先に書くと、届出書は優待を「本受益権の内容を構成するものではなく」と明記し、費用はホテルの運営者が負担して信託財産は負担しない。 https://japan-st.jp/articles/st-buying-procedure/ https://japan-st.jp/articles/st-buying-procedure/ Tue, 22 Sep 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 不動産ST（セキュリティ・トークン）を買うには、口座を開き、申し込み、代金を預け、受渡しを待つ。その一つひとつの日付と金額は、どこに書いてあるのか。本稿は、当サイトが収録している公募不動産STの有価証券届出書11本と、野村證券・大和証券・SBI証券・ALTERNA（三井物産デジタル・アセットマネジメント）の4社が公開している取引ルールを突き合わせて、①届出書が決めている日付と金額は何か ②最低いくらから買えるのか ③応募が集まりすぎたら誰が買えるのか ④お金はいつ拘束され、いつ引かれるのか ⑤買ったあといつ売れるようになるのか——を確かめる。最大の発見は、11本の届出書の全文に「抽選」という語が1件も出てこないことである。 https://japan-st.jp/articles/st-inheritance-gift-valuation/ https://japan-st.jp/articles/st-inheritance-gift-valuation/ Sun, 20 Sep 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 相続税・贈与税は財産を「時価」で評価し、その時価の出し方は国税庁の財産評価基本通達が財産の種類ごとに定めている。ところが通達の一覧に「セキュリティ・トークン」という項目はなく、受益証券発行信託の定め（213-2）は「受益証券」かつ「上場」を条件にする——不動産STの開示書類は、その両方に反対のことを書いている。本稿は、通達の文言と実物の届出書・有報を突き合わせて分かれ目を示し、2025年12月閣議決定の税制改正大綱が2027年1月1日以後の相続等に向けて決めた小口化商品の評価の見直しが、STにとって何を意味し、何がまだ決まっていないかを記録する。 https://japan-st.jp/articles/trust-contract-amendment-objection/ https://japan-st.jp/articles/trust-contract-amendment-objection/ Fri, 18 Sep 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STを買ったあと、その信託契約は誰がどうやって変えるのか。信託法は「受益者集会で多数決」を初期設定に置いているが、EDINETに提出された13件の受益証券発行信託は、そろってその初期設定を外し、「期間内に異議を述べた口数が総口数の2分の1を超えなければ変更できる」という異議申述型に置き換えている。条文と14件の条項を突き合わせて、この型が何を通し、何を通さないのかを読む。 https://japan-st.jp/articles/am-pm-boundary/ https://japan-st.jp/articles/am-pm-boundary/ Fri, 18 Sep 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの物件は、誰が日々回しているのか。開示書類にはAM（アセット・マネージャー）とPM会社とマスターリース会社が出てくるが、仕事の境目は書かれていない。EDINETに提出された14件・34物件の届出書と有価証券報告書を並べると、線は「何をするか」ではなく「誰と契約しているか」で引かれていること、そして報酬の開示がAMで止まっていることが見えてくる。 https://japan-st.jp/articles/st-property-insurance-disclosure/ https://japan-st.jp/articles/st-property-insurance-disclosure/ Wed, 16 Sep 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 公募不動産STの有価証券届出書には、ほぼ必ず「火災保険・賠償責任保険・利益保険等を付保します」という付保方針の一文がある。では、その保険は誰が契約し、保険料はいくらで、保険金は誰のものになり、保険で埋まらない損害はどう書かれているのか——EDINETに提出された14件の届出書・有価証券報告書を並べ、開示から読めることと読めないことを実物で確かめる。 https://japan-st.jp/articles/st-transfer-taxes-trust-registration/ https://japan-st.jp/articles/st-transfer-taxes-trust-registration/ Mon, 14 Sep 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産を買えば、登記のときに登録免許税、取得したことに対して不動産取得税がかかる。ところが不動産STの有価証券届出書を14件読んでも、「不動産取得税」「流通税」という語は1件も出てこず、「登録免許税」も1件に一度きりである。流通税は消えたのではなく、払う場面が組成の手前にずれている——登録免許税法・租税特別措置法・地方税法・不動産登記法の条文と、届出書に載る「不動産管理処分信託設定年月日」を突き合わせて、どこで何が払われる設計なのかを確かめる。 https://japan-st.jp/articles/building-dd-er-pml/ https://japan-st.jp/articles/building-dd-er-pml/ Thu, 10 Sep 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 公募不動産STの有価証券届出書には、必ずといっていいほど「地震PML 5.0％」「今後2〜10年間に必要と想定される修繕費 537,422千円」といった数字が載っている。出所はエンジニアリング・レポート（ER）と呼ばれる建物の調査報告書だが、そもそもなぜERが取られるのか、そこに何が書かれているのか、そして届出書に出てくるのはそのうちどこまでなのか——EDINETに提出された14件と、国土交通省の不動産鑑定評価基準を突き合わせて、実物から確かめる。 https://japan-st.jp/articles/offering-price-formation/ https://japan-st.jp/articles/offering-price-formation/ Wed, 09 Sep 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの有価証券届出書では、発行価格のすぐ横に「1口当たりNAVの試算値」という数字が置かれている。公募10本を並べると、発行価格はその試算値の93.08％〜99.70％で、10本すべてが下回っていた。本稿は、不動産鑑定評価額からその発行価格に至るまでの4段を実物で追い、誰が値段を決めているのか、販売の対価はどこに現れるのか、そして「発行価格」と「発行価額」という一字違いの2語がなぜ並ぶのかを確かめる。 https://japan-st.jp/articles/settlor-spc-bankruptcy-remoteness/ https://japan-st.jp/articles/settlor-spc-bankruptcy-remoteness/ Mon, 07 Sep 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの開示書類を6件、本文を全文検索しても「倒産隔離」という語は1件も出てこない。では担保されていないのかというと逆で、設計は徹底されている——物件を抱えて信託を設定した委託者SPCは、信託設定の63〜79日後に解散し、212〜244日後には清算結了して登記上も消えていた。本稿は条文と実物で、誰の倒産から何を守っているのか、真正譲渡はどこに書かれているのか、そして型によって器の運命が逆になることを確かめる。 https://japan-st.jp/articles/st-business-registration/ https://japan-st.jp/articles/st-business-registration/ Sun, 06 Sep 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産セキュリティトークン（ST）を組成する話は増えたが、「では投資家に売るのは誰か、その会社には何の登録が要るのか」は意外と整理されていない。本稿は金融商品取引法の条文を3手たどって不動産STが第一種金融商品取引業の対象になることを確認し、金融庁が公表する登録一覧の実データで、1,951社のうちSTを扱う登録を持つのが何社なのかを数えた。不動産信託受益権で使い慣れた第二種の登録が、なぜそのままでは効かないのかまでを扱う。 https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-08/ https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-08/ Mon, 31 Aug 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2026年8月の不動産ST市場を、シックスセンシズ京都の募集、新たなAMの参入、START市場の売買から振り返ります。募集条件・発行予定と月内の動きを一次資料で記録しています。募集当時の情報と、その後の発行完了・運用状況は分けて確認してください。 https://japan-st.jp/articles/platform-history-boostry-progmat/ https://japan-st.jp/articles/platform-history-boostry-progmat/ Thu, 27 Aug 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 国内の不動産STは、ほぼすべてが「Progmat」か「ibet for Fin」のどちらかの上に記録されている。この2つがどう生まれ、どうやって「1社のものではない器」になったのかを、両社と関係各社が公表したリリースだけで年表にした。本稿は2026年8月28日に回顧として執筆したもので、当サイト収録79銘柄の実データによる勢力図と、2021年に示されたロードマップの答え合わせまでを含む。 https://japan-st.jp/articles/start-first-year/ https://japan-st.jp/articles/start-first-year/ Wed, 26 Aug 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 日本初のセキュリティトークン二次流通市場「START」は、2023年12月25日に2銘柄で開業した。その最初の1年に何が起きたのかを、ODXが公表する月報13か月分の実数で数え直す。年間の売買は2,761口・2億7,652万4,901円、1年間ずっと約定しなかった銘柄が1つ、そして市場自身が9か月で発注ルールを直した記録が残っている。本稿は2026年8月27日に、回顧として執筆した。 https://japan-st.jp/articles/tokutei-trust-vs-investment-trust/ https://japan-st.jp/articles/tokutei-trust-vs-investment-trust/ Tue, 25 Aug 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 公募の不動産STの主流である「特定受益証券発行信託」は、投資信託とよく似ている。信託を使い、受益権を小口に分け、分配金を配り、税金の扱いもほとんど同じ枠に入っている。それでも法律上は投資信託ではない——分かれ目は投信法第2条第1項の「この法律に基づき設定され」という一句にある。この記事では、器を分ける条文と、税法が課す5つの要件、そしてその違いが解約・NISA・配当控除・元本の払戻し・期中報告として投資家の手元にどう現れるかを、条文と4銘柄の実際の開示書類で確かめる。 https://japan-st.jp/articles/st-loss-offset-carryforward/ https://japan-st.jp/articles/st-loss-offset-carryforward/ Sun, 23 Aug 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 公募の不動産STで出た損は、上場株式やJ-REITの売却益、そしてST自身の分配金と相殺できる。ただし相殺できるのは「上場株式等」という箱の中だけで、給与や不動産所得とはぶつけられない。売却損だけでなく償還損も、さらに「売っていないのに出る」元本払戻しのみなし譲渡損も対象になる——その根拠を条文で追い、受託者自身が公表した計算例で確かめる。引き切れない分を3年繰り越すための手続きと、住民税がそれにどう連動するかまで整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-investment-risks/ https://japan-st.jp/articles/st-investment-risks/ Thu, 20 Aug 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 不動産ST（セキュリティ・トークン）の説明では、たいてい「流動性リスク」「元本毀損リスク」「途中売却できないリスク」という3つの言葉が並ぶ。本稿は、その3つを言葉のままにせず、実際の数字で確かめる。STARTに上場する7銘柄の発行価格・基準価格・NAV、ODXが公表している月次と日次の売買実績、そして7本の有価証券届出書に書かれた文言を突き合わせて、①どれくらい売れないのか ②いくらで売れているのか ③元本が減るのはどういう経路か ④「値下がり」と「元本の払戻し」をどう分けるか——を順に見ていく。 https://japan-st.jp/articles/prospectus-reading-guide/ https://japan-st.jp/articles/prospectus-reading-guide/ Wed, 19 Aug 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 不動産ST（セキュリティ・トークン）を買うとき、証券会社から必ず渡されるのが「目論見書」である。100ページを超えることも珍しくないが、初めての人が最初に開くべき場所は決まっている。本稿は、2026年に届け出られた実在3銘柄の目論見書・有価証券届出書を突き合わせて、①目論見書とは制度上どういう文書か ②不動産STではなぜ「届出書の全部」が入っているのか ③第一部のどの数字を並べると入口のコストが見えるのか ④「いつ売れるか」はどのページに書いてあるのか——を、条文と実物の記載だけで確かめる。 https://japan-st.jp/articles/reit-investor-nav-yield/ https://japan-st.jp/articles/reit-investor-nav-yield/ Tue, 18 Aug 2026 22:00:00 GMT 投資家向け Jリートを持っている人が不動産ST（セキュリティ・トークン）を初めて見るとき、手持ちのものさしは2つある——NAV倍率と予想分配金利回りだ。この2つは不動産STでもそのまま計算できる。ODXが銘柄ごとに「基準価格」と「1口当たり基準価額」を公表しており、NAVの定義式もJリートとほぼ同じ考え方だからだ。ところが計算はできても、出てきた数字は同じようには読めない。分母（価格）の作られ方が違い、分子（分配金）の中身が違い、商品の寿命が違う。ARESの集計基準とJリートの決算短信、ODXの公表値を突き合わせて、REIT投資家がどこで読み替えるべきかを実数で確かめる。 https://japan-st.jp/articles/distribution-payment-timing/ https://japan-st.jp/articles/distribution-payment-timing/ Mon, 17 Aug 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 不動産STの分配金は、半年に一度、証券口座に入る。ただし「権利が確定する日」と「お金が入る日」は別の日で、その距離が2026年に大きく変わった。従来は決算日当日に払う銘柄が多かったが、令和7年度税制改正への対応として、支払日を2か月後ろへ動かす変更が銘柄ごとに相次いでいる。権利確定日は誰がどう決めているのか、支払日はどこに書いてあるのか、口座には誰がどうやって入れるのか、そして入ってくる金額の中身は何か——信託法の条文、発行体の法定開示、運用会社の変更通知、ODXの公表値で一つずつ確かめる。 https://japan-st.jp/articles/st-tokutei-account/ https://japan-st.jp/articles/st-tokutei-account/ Sun, 16 Aug 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 答えは「買える。ただし条件がある」。公募の受益証券発行信託型の不動産STは、STARTに上場していなくても税法上は「上場株式等」に当たるため特定口座に入る。一方で、特定口座へ入れる入口は3つしかなく、買った後で口座区分を変えることはできない。分配金を口座に入れるには別の届出が要り、NISAは使えず、GK-TK型のSTはそもそも特定口座の外にいる。条文と、発行体の有価証券届出書・証券会社の公式案内で一つずつ確かめる。 https://japan-st.jp/articles/start-selling-mechanics/ https://japan-st.jp/articles/start-selling-mechanics/ Wed, 12 Aug 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 保有している不動産STをSTARTで売ろうとすると、株式の売却とは違うことがいくつも起きる。値段がつくのは1日2回だけ、自分の銘柄を取り次げる証券会社は1社しかないことがあり、1口の約定で価格が数%動く。ODXの業務規程・マーケットガイドと、2026年8月の日次相場表・月次レポートの実数で、売り手の視点から市場の構造を確かめる。 https://japan-st.jp/articles/excess-distribution-accounting/ https://japan-st.jp/articles/excess-distribution-accounting/ Mon, 10 Aug 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 利益を超えて分配できるのは、減価償却費が「費用に立つが現金は出ていかない」からである。では、その超過分は帳簿のどこに、どう書かれるのか。一般社団法人信託協会の受益証券発行信託計算規則が令和7年4月1日に改正され、2026年4月1日以後に終了する計算期間から、超過分は「受益権調整引当額」ではなく「元本の減少」として処理されることになった。決算期が3か月違うだけで新旧に分かれた有価証券報告書3本を並べ、条文と実額の両方から会計処理を確定させる。 https://japan-st.jp/articles/st-back-office-roles/ https://japan-st.jp/articles/st-back-office-roles/ Sun, 09 Aug 2026 22:00:00 GMT 実務者向け J-REITには「一般事務受託者」という法定の役がある。名簿も計算も、外に出すことが法律で義務づけられている。不動産STにはその役がない。では、誰が受益者の名簿を書き換え、誰が分配金を計算し、誰が源泉徴収して投資家の口座に入れているのか。有価証券報告書・届出書4本の「信託事務の委託」欄と「証券事務の概要」欄を突き合わせて、裏方の配られ方を社名まで下ろして確定させる。 https://japan-st.jp/articles/am-report-contents/ https://japan-st.jp/articles/am-report-contents/ Thu, 06 Aug 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 投資信託には「運用報告書」という法定の書面がある。不動産STにはない。では、AM（アセット・マネージャー）が半年ごとに何を書き、投資家は何を読んでいるのか。有価証券報告書の様式、大阪デジタルエクスチェンジが求める運用態勢概要書、適時開示の閾値、そして各社が任意で出す月次レポートまで、実物を突き合わせて「運用報告」の中身を4層に分けて確定させる。 https://japan-st.jp/articles/property-sale-to-redemption/ https://japan-st.jp/articles/property-sale-to-redemption/ Wed, 05 Aug 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの出口は「物件を売って終わり」ではない。信託契約は満期から逆算して売却期限を置き、売却から60日ほど後に信託終了日を置き、そこからさらに14営業日ないし1か月後に償還金を払う。実際に償還まで到達した銘柄の開示書類と、これから償還を迎える銘柄の契約条項、そして信託法の清算規定を並べて、売却代金が投資家に届くまでの順番と日付を一本の線にする。 https://japan-st.jp/articles/trust-beneficiary-assignment-perfection/ https://japan-st.jp/articles/trust-beneficiary-assignment-perfection/ Tue, 04 Aug 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 信託受益権は、売買契約を結んだだけでは「自分のものだ」と他人に言えない。信託法第94条が求める確定日付のある通知・承諾と、第195条が求める受益権原簿の記載——不動産STにはこの2種類の対抗要件が層ごとに使い分けられている。条文と、実際に公開されている届出書・有価証券報告書4本の記載を並べ、どの層で誰が何をしているのかを読み直す。 https://japan-st.jp/articles/nonrecourse-loan-practice/ https://japan-st.jp/articles/nonrecourse-loan-practice/ Mon, 03 Aug 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STのローンは「責任財産限定特約付きの借入れ」と書かれ、返済期日は予定と最終の2段構えで置かれ、余剰資金が出ればAMの判断で一部を前倒しで返す設計になっている。実際に公開されている届出書・有価証券報告書4本の借入条件を並べ、どこで責任が切れ、どの数字がどこに載り、期限前弁済がどちらの向きから来るのかを読み直す。 https://japan-st.jp/articles/gk-tk-accounting-tax/ https://japan-st.jp/articles/gk-tk-accounting-tax/ Sun, 02 Aug 2026 22:00:00 GMT 実務者向け GK-TK型の不動産STは、受益証券発行信託型とは会計も税務も別の建て付けで動く。投資家が出した金は営業者の財産になり、損益は入金の有無と関係なく計算期間の末日で立ち、分配には20.42％の源泉徴収がかかる。商法・所得税法・租税特別措置法の条文と、実際に公開されている発行届出目論見書の記載で、どこに何が書いてあるかを引き直す。 https://japan-st.jp/articles/trust-accounts-and-audit-scope/ https://japan-st.jp/articles/trust-accounts-and-audit-scope/ Thu, 30 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 「監査済みの有価証券報告書」と言うとき、実際に監査法人の意見が及んでいるのは、その報告書のごく一部である。不動産STの信託財産について監査されるのは貸借対照表・損益計算書・注記表の3点だけで、鑑定評価額も運用状況も投資リスクも「その他の記載内容」として意見の対象から外れている。信託法・金融商品取引法の条文と、2026年7月にEDINETへ提出された3ファンドの監査報告書の実物で、監査の輪郭を引き直す。 https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-07/ https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-07/ Wed, 29 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2026年7月の不動産ST市場を、募集・発行・制度の3つの視点で振り返ります。大和ハウス初の物流STと品川の新規募集、利益超過分配の税制対応を、当時の公表資料に基づいて整理しました。現在の受付状況は募集一覧・各銘柄ページで確認できます。 https://japan-st.jp/articles/distribution-calculation-mechanics/ https://japan-st.jp/articles/distribution-calculation-mechanics/ Wed, 29 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 半年ごとの分配金は「利益を口数で割った額」ではない。アセット・マネージャーが決めた1口当たり単価に口数を掛け、規則の定める5項目に振り分け、利益を超える分は元本の減少に落ちる。その途中で効いてくるのが計算期間の実日数、日割の有無、そして1円未満の端数の扱いだ。信託協会の受益証券発行信託計算規則（令和7年4月1日一部改正）と、2026年7月にEDINETへ提出された3ファンドの実額で、計算の順番を最後まで追う。 https://japan-st.jp/articles/beneficiary-register-record-date/ https://japan-st.jp/articles/beneficiary-register-record-date/ Tue, 28 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 半年に一度の分配で、受託者は「その日の受益者」を確定させて金を配る。その名簿が受益権原簿であり、締める日が権利確定日だ。ブロックチェーン上の台帳と法律上の原簿はどうつながっているのか、権利確定日は誰が決めているのか、支払いまでの空白に売買や訂正が入ったらどう扱うのか——信託法の条文と、2026年7月にEDINETへ提出された3ファンドの実物の記載で確かめる。 https://japan-st.jp/articles/appraisal-frequency/ https://japan-st.jp/articles/appraisal-frequency/ Tue, 28 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの鑑定評価は「年何回」と法令が一律に決めているものではない。それでも実物の有価証券届出書・有価証券報告書を開くと、取得時に1通、各計算期日ごとに1通、そして売却日の直前に1通——という回数がはっきり浮かび上がる。誰がそれを決めているのか、なぜその回数になるのかを、EDINETの提出書類と不動産鑑定評価基準から追う。 https://japan-st.jp/articles/st-trading-halt/ https://japan-st.jp/articles/st-trading-halt/ Sun, 26 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの流通市場STARTでも、上場株と同じように「売買停止」が起きうる。止める理由はODXの業務規程第18条に6つ書かれており、止め方（新規発注だけ止めるのか、付合わせまで止めるのか、終日止めるのか）と再開の条件は施行規則第10条が事由ごとに定めている。この記事では、発行者・AM・証券会社の担当者が事前に押さえておくべき停止の全体像と、再開までに何が要るのかを一次資料から整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-mistransfer/ https://japan-st.jp/articles/st-mistransfer/ Thu, 23 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け STARTの決済では、STの受渡し先を「ブロックチェーン・アドレス（BA）」で指定する。このBAを取り違えると、本来受け取るべき人ではない「無権利者」にトークンが渡ってしまう——株式の誤入庫にあたる事故だ。ODXが2025年6月に改訂した誤移転処理ガイドラインをもとに、誰が・どの順番で気づき、どう正規の状態へ戻すのか、戻せなかった時に善意の第三者と無権利者をどう扱うのかまでを追う。 https://japan-st.jp/articles/st-lending-borrowing/ https://japan-st.jp/articles/st-lending-borrowing/ Mon, 20 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産ST（デジタル証券）にも、上場株でいう「貸株（信用取引の裏方）」にあたる貸借取引の制度が整備された。ODXが2025年10月に制度要綱と取扱いガイドラインを定め、二次流通市場STARTで売り方の玉を作るための貸出しを標準化したものだ。誰が貸し・誰が借りるのか、貸借料や担保金・分配金相当額はどちらへ動くのか、そして株の貸株と決定的に違う税務の論点までを、一次資料に沿ってたどる。 https://japan-st.jp/articles/st-account-transfer/ https://japan-st.jp/articles/st-account-transfer/ Sun, 19 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 証券会社に預けている不動産ST（デジタル証券）を、別の証券会社に預け替えることを「口座移管」という。上場株式では日常的な手続きだが、STはブロックチェーン原簿で権利を管理する新商品のため、2025年に専用ルールが整備された。ODXの標準ガイドラインに沿って、誰が・どの順番で・何をするのかを、受入れ可否の事前確認から原簿書換・決済までたどる。 https://japan-st.jp/articles/sto-irr-model-entry-exit/ https://japan-st.jp/articles/sto-irr-model-entry-exit/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 組成時の想定IRRは、利回りの目標値を先に置いて作る数字ではない。取得から売却・償還までのキャッシュフローを、物件・借入・STの三つの視点で最後までつなぎ、その結果として確かめる数字である。 https://japan-st.jp/articles/principal-reduction-operations/ https://japan-st.jp/articles/principal-reduction-operations/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 2026年4月以降、利益超過分配を行う不動産STでは、元本減少割合が投資家の申告につながる数字になった。式を正しく回すだけでは足りない。計算期日、決算、分配区分、支払指図、投資家公表の間で、同じ数字を誰がどの版で渡すか——実務の接点から整理する。 https://japan-st.jp/articles/managed-account-balances/ https://japan-st.jp/articles/managed-account-balances/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け レンダーから求められる『各種勘定残高』は、総勘定元帳の科目残高を並べることではない場合が多い。賃料が入る口座、元利払いに備える口座、将来支出のためのリザーブを、契約上の優先順位で確認する作業である。 https://japan-st.jp/articles/loan-interest-payment-instructions/ https://japan-st.jp/articles/loan-interest-payment-instructions/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 「今月の利払いは、どこに何を出せばよいのか」。不動産STでは、物件を持つ川上信託、STを発行する川下信託、委託者GKが並ぶため、組織図だけでは答えが出ない。借入人・支払口座・権限条項の三つから、利払い実務を迷わず組み立てる。 https://japan-st.jp/articles/lender-monthly-reporting/ https://japan-st.jp/articles/lender-monthly-reporting/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け レンダーへの月次報告は、月次試算表をメールで送るだけの仕事ではない。物件の運営、管理口座、借入、コベナンツを一つのパッケージに束ね、契約上の期限までに説明する仕事である。報告パッケージの作り方を、担当者の受け渡しから整理する。 https://japan-st.jp/articles/lender-closing-deliverables/ https://japan-st.jp/articles/lender-closing-deliverables/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 決算期のレンダー対応は、監査済財務諸表を送るだけでは終わらない。確定実績、鑑定評価、翌年度予算、DSCR・LTVの証明、重要事象の説明を、同じ前提でそろえる仕事である。月次報告から決算パッケージへ切り替わるポイントを整理する。 https://japan-st.jp/articles/dscr-ltv-covenant-timing/ https://japan-st.jp/articles/dscr-ltv-covenant-timing/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け DSCRは毎月、LTVは年1回——そんな覚え方ではローン契約を読めない。重要なのは、いつの数字で判定するか、どの期間を使うか、結果をいつ提出するかの三つである。コベナンツを運用カレンダーに落とす方法を整理する。 https://japan-st.jp/articles/why-no-late-listing/ https://japan-st.jp/articles/why-no-late-listing/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け STARTを前提とせずに発行された銘柄を、あとから上場させて市場を活性化できないか——ODXの運営委員会が実際に検討し、「壁が高い」と結論づけた一次資料がある。組成時に出口を決め切るべき理由が、これ以上なく具体的に書かれた資料を読み解く。 https://japan-st.jp/articles/transfer-method-types/ https://japan-st.jp/articles/transfer-method-types/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの銘柄名の末尾には、たいてい「（デジタル名義書換方式）」か「（譲渡制限付）」が付いている。この括弧書きは飾りではなく、その銘柄を「どこで・どうやって売れるか」を決める商品設計の宣言だ。2つの方式の意味と、売却時の実務の違いを整理する。 https://japan-st.jp/articles/three-instruction-routes/ https://japan-st.jp/articles/three-instruction-routes/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け AMの仕事は「指図を出すこと」だが、その宛先は川上信託・川下信託・GK(SPC)の3つあり、それぞれ法的根拠も、必要な登録も、書類の作法も違う。「この件はどこに何を出すんだっけ」と現場が迷う構造を、根本から整理する。 https://japan-st.jp/articles/sto-cost-structure/ https://japan-st.jp/articles/sto-cost-structure/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 「STOっていくらかかるの？」に一言で答えられる公表資料はない。だが、費目の全体地図と負担構造は描けるし、個別ファンドの実額は実は開示書類に載っている。見積もり交渉の前に押さえるべきコストの解剖図。 https://japan-st.jp/articles/st-nominator/ https://japan-st.jp/articles/st-nominator/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け START上場銘柄の銘柄情報に必ず記載される「ST-Nominator」。何をする存在で、どの証券会社がなれて、組成側は何を期待すべきなのか——ODXの取扱規程と2025年1月公表の審査体制確認文書という一次資料から、その正体を明らかにする。 https://japan-st.jp/articles/progmat-vs-ibet/ https://japan-st.jp/articles/progmat-vs-ibet/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 国内の不動産STはほぼ全てが「Progmat」か「ibet for Fin」のどちらかの上で動いている。当サイト収録74銘柄の実データで勢力図を確かめながら、2つの基盤の出自・技術・生態系の違いと、組成側の選定観点を整理する。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2025-2026h1/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2025-2026h1/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2025年度の公募ST発行は単年1,650億円・累計3,333億円(業界公表ベース)へ跳ねた。そして2026年4月、利益超過分配の新税制が適用開始——市場は「量の拡大」と「制度の成熟」が同時に進む局面に入った。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2024/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2024/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース レジデンスとホテルの市場だったSTに、商業施設・物流が加わった。年末には利益超過分配の税制整備が大綱入り。収録15銘柄・約667億円。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2023/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2023/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 直販チャネル、過去最大案件、中立化された基盤、そして二次流通市場——現在のST市場を構成する部品は、ほぼすべて2023年に出揃った。収録19銘柄・約447億円。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2022/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2022/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2年目のST市場は「再現できるのか」「大きくできるのか」を問われた。答えは収録8銘柄・約185億円(前年比6倍)と、単一案件70億円。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2021/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2021/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2021年、STはついに一般投資家の手に届いた。4月の公募デジタル社債、8月の不動産ST第1号「渋谷神南」——当サイト収録ベースで3銘柄・約31億円という小さな数字から、すべてが始まった。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2019-2020/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2019-2020/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 日本のST市場は、案件より先に制度が整った珍しい市場だ。改正金商法の成立(2019年5月)から施行(2020年5月)、そして国内初のSTOまで——市場が生まれる前夜の2年間を記録する。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/edinet-submission/ https://japan-st.jp/articles/edinet-submission/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 届出書を「書く」話と「提出する」話は別の実務だ。EDINETコードの取得、XBRLでの書類作成、仮登録から公衆縦覧までの流れ、そしてSTならではの落とし穴——初めて発行者側に立つ担当者のための提出実務を、金融庁の公式ガイドに沿って整理する。 https://japan-st.jp/articles/edinet-guide/ https://japan-st.jp/articles/edinet-guide/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 不動産STの記事で必ず登場する「EDINET」。金融庁が運営するこの開示システムは、投資家が無料で使える最強の一次情報源だ。そもそも何なのか、なぜ発行者は提出を義務づけられるのか、そして投資判断にどう使えるのかを整理する。 https://japan-st.jp/articles/why-gk-spc/ https://japan-st.jp/articles/why-gk-spc/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの組成では、物件を売主から直接信託に入れるのではなく、一度新設のGK（合同会社）に取得させてからSTOを組むのが通例だ。一見遠回りに見えるこのアレンジには、開示責任・倒産隔離・タイミング調整という3つの明確な理由がある。 https://japan-st.jp/articles/sto-scheme-comparison/ https://japan-st.jp/articles/sto-scheme-comparison/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産をトークン化する道は一つではない。国内で使われる3つの器——受益証券発行信託、GK-TK（合同会社＋匿名組合）、不特法——を、投資家層・税務・二次流通・組成コストの4軸で比較する。 https://japan-st.jp/articles/start-base-price/ https://japan-st.jp/articles/start-base-price/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け ODX『START』の銘柄情報に並ぶ「基準価格」と「NAV」。似て非なるこの2つの数字がどう決まり、なぜ大きく乖離するのかを整理する。上場全銘柄の実数は当サイトのトップページで確認できる。 https://japan-st.jp/articles/st-tax-guide/ https://japan-st.jp/articles/st-tax-guide/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 公募の不動産ST（受益証券発行信託型）に投資したとき、税金はどこで、どのようにかかるのか。商品段階の非課税から、分配金・売却・利益超過分配・償還まで、時系列で課税関係を整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-sto-difference/ https://japan-st.jp/articles/st-sto-difference/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け ST、STO、デジタル証券、電子記録移転権利、トークン化有価証券——似た言葉が乱立するこの分野の用語を、法令上の位置づけと実務での使われ方に分けて整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-players-roles/ https://japan-st.jp/articles/st-players-roles/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 1本の不動産STの裏側には、少なくとも7つの役割が動いている。組成から償還までの流れに沿って、各プレイヤーの仕事と報酬の源泉を整理する。座組の実例は当サイトの銘柄ページで確認できる。 https://japan-st.jp/articles/st-operations-calendar/ https://japan-st.jp/articles/st-operations-calendar/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 運用が始まった不動産STでは、分配・鑑定・開示・公表が半年サイクルで回り続ける。法令で一律に決まっているもの、信託約款で決まるもの、実務慣行のもの——期限の性質を区別しながら、運用カレンダーの標準像を整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-disclosure-guide/ https://japan-st.jp/articles/st-disclosure-guide/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 公募の不動産STは、株式と同じ企業内容等開示制度の内側にある。募集時の有価証券届出書から、決算期ごとの有価証券報告書まで——発行体側が「いつ・何を・どこに」出すのかを時系列で整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-closing-timeline/ https://japan-st.jp/articles/st-closing-timeline/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 分配の権利は計算期日に確定するのに、その分配の中身を決める会計数字は後から出てくる——不動産STの決算実務が混乱しやすい根本原因はこの「時差」にある。組成・運用の現場感覚をもとに、計算期日からEDINET提出・HP反映までの直列シーケンスを整理する。 https://japan-st.jp/articles/kawakami-kawashimo-trust/ https://japan-st.jp/articles/kawakami-kawashimo-trust/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの組成実務で必ず登場する「川上信託」「川下信託」。国内の公募不動産STの大半が採用する受益証券発行信託スキームの二層構造を、なぜ二つの信託を重ねるのかという理由から整理する。 https://japan-st.jp/articles/gk-liquidation-closing/ https://japan-st.jp/articles/gk-liquidation-closing/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け STOのクロージングが終わると、物件を一時保有していたGK（委託者SPC）は役目をほぼ終える。だが「いつ畳めるか」は精算受益権を誰が持ち続けるかで決まり、ここを組成時に決めずに走ると現場は必ず混乱する。清算の手順と期限感覚まで含めて整理する。 https://japan-st.jp/articles/excess-distribution-before-after/ https://japan-st.jp/articles/excess-distribution-before-after/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 令和7年度税制改正で、不動産STの利益超過分配（元本の払戻し）の課税が根本から変わった。改正前の「全額配当課税」と改正後の「みなし譲渡」を対比し、実務で混乱しやすい既存保有分・経過期間の取扱いを整理する。 https://japan-st.jp/articles/day1-cashflow-model/ https://japan-st.jp/articles/day1-cashflow-model/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの収支モデルが普通の不動産ファンドより難しいのは、川上信託・川下信託・GKという複数の器それぞれに独立した収支尻が立ち、しかもDay1と期中で資金の流れ方が別物だからだ。組成の現場で頭を抱えやすいこのモデリングを、構造から分解する。 https://japan-st.jp/articles/beneficiary-right-types/ https://japan-st.jp/articles/beneficiary-right-types/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの信託契約を読むと、受益権が「一般受益権」「ローン受益権」「精算受益権」に分かれている。投資家がトークンとして保有するのはどれか、残りは誰が何のために持つのか——受益権設計の標準形を整理する。 https://japan-st.jp/articles/beneficiary-agent/ https://japan-st.jp/articles/beneficiary-agent/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの届出書を読むと、受託者でもAMでもない「受益者代理人」という弁護士が必ず登場する。何のためにいるのか、投資家の権利はどうなるのか、スキーム上必須なのか——信託法の制度と実務の理由を分けて整理する。 https://japan-st.jp/articles/reiwa7-excess-distribution/ https://japan-st.jp/articles/reiwa7-excess-distribution/ Thu, 09 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 2026年4月、受益証券発行信託型STの分配税制が変わった。減価償却の重いアセットほど恩恵が大きいこの改正は、商品設計と発行体の顔ぶれをどう変えるのか。実務の急所を整理する。 https://japan-st.jp/articles/principal-reduction-ratio/ https://japan-st.jp/articles/principal-reduction-ratio/ Thu, 02 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 2026年4月以降、利益超過分配を行うSTの保有者には新しい税務実務が発生した。分配のたびに公表される「元本減少割合」の意味と、投資家が実際に行う計算を実例で整理する。 https://japan-st.jp/articles/depreciation-assets-ffo/ https://japan-st.jp/articles/depreciation-assets-ffo/ Mon, 01 Jun 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 物流施設やホテルを裏付けとするSTが増えている。その背景にあるのは「会計利益とキャッシュフローの乖離」という不動産金融の基本構造と、それを分配に活かせるようになった税制の整備だ。