https://japan-st.jp/articles/ 日本の不動産ST・デジタル証券の制度・税制・実務・市場動向の解説。 ja https://japan-st.jp/articles/beneficiary-register-record-date/ https://japan-st.jp/articles/beneficiary-register-record-date/ Tue, 28 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 半年に一度の分配で、受託者は「その日の受益者」を確定させて金を配る。その名簿が受益権原簿であり、締める日が権利確定日だ。ブロックチェーン上の台帳と法律上の原簿はどうつながっているのか、権利確定日は誰が決めているのか、支払いまでの空白に売買や訂正が入ったらどう扱うのか——信託法の条文と、2026年7月にEDINETへ提出された3ファンドの実物の記載で確かめる。 https://japan-st.jp/articles/appraisal-frequency/ https://japan-st.jp/articles/appraisal-frequency/ Tue, 28 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの鑑定評価は「年何回」と法令が一律に決めているものではない。それでも実物の有価証券届出書・有価証券報告書を開くと、取得時に1通、各計算期日ごとに1通、そして売却日の直前に1通——という回数がはっきり浮かび上がる。誰がそれを決めているのか、なぜその回数になるのかを、EDINETの提出書類と不動産鑑定評価基準から追う。 https://japan-st.jp/articles/st-trading-halt/ https://japan-st.jp/articles/st-trading-halt/ Sun, 26 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの流通市場STARTでも、上場株と同じように「売買停止」が起きうる。止める理由はODXの業務規程第18条に6つ書かれており、止め方（新規発注だけ止めるのか、付合わせまで止めるのか、終日止めるのか）と再開の条件は施行規則第10条が事由ごとに定めている。この記事では、発行者・AM・証券会社の担当者が事前に押さえておくべき停止の全体像と、再開までに何が要るのかを一次資料から整理する。 https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-07/ https://japan-st.jp/articles/monthly-2026-07/ Sun, 26 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 毎月の不動産ST市場の動きを、募集・発行・制度の3つの視点で記録する月次サマリー。第1号は、募集中3件の顔ぶれと、利益超過分配の新税制が実務に降りてきた最初の夏を整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-mistransfer/ https://japan-st.jp/articles/st-mistransfer/ Thu, 23 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け STARTの決済では、STの受渡し先を「ブロックチェーン・アドレス（BA）」で指定する。このBAを取り違えると、本来受け取るべき人ではない「無権利者」にトークンが渡ってしまう——株式の誤入庫にあたる事故だ。ODXが2025年6月に改訂した誤移転処理ガイドラインをもとに、誰が・どの順番で気づき、どう正規の状態へ戻すのか、戻せなかった時に善意の第三者と無権利者をどう扱うのかまでを追う。 https://japan-st.jp/articles/st-lending-borrowing/ https://japan-st.jp/articles/st-lending-borrowing/ Mon, 20 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産ST（デジタル証券）にも、上場株でいう「貸株（信用取引の裏方）」にあたる貸借取引の制度が整備された。ODXが2025年10月に制度要綱と取扱いガイドラインを定め、二次流通市場STARTで売り方の玉を作るための貸出しを標準化したものだ。誰が貸し・誰が借りるのか、貸借料や担保金・分配金相当額はどちらへ動くのか、そして株の貸株と決定的に違う税務の論点までを、一次資料に沿ってたどる。 https://japan-st.jp/articles/st-account-transfer/ https://japan-st.jp/articles/st-account-transfer/ Sun, 19 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 証券会社に預けている不動産ST（デジタル証券）を、別の証券会社に預け替えることを「口座移管」という。上場株式では日常的な手続きだが、STはブロックチェーン原簿で権利を管理する新商品のため、2025年に専用ルールが整備された。ODXの標準ガイドラインに沿って、誰が・どの順番で・何をするのかを、受入れ可否の事前確認から原簿書換・決済までたどる。 https://japan-st.jp/articles/sto-irr-model-entry-exit/ https://japan-st.jp/articles/sto-irr-model-entry-exit/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 組成時の想定IRRは、利回りの目標値を先に置いて作る数字ではない。取得から売却・償還までのキャッシュフローを、物件・借入・STの三つの視点で最後までつなぎ、その結果として確かめる数字である。 https://japan-st.jp/articles/principal-reduction-operations/ https://japan-st.jp/articles/principal-reduction-operations/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 2026年4月以降、利益超過分配を行う不動産STでは、元本減少割合が投資家の申告につながる数字になった。式を正しく回すだけでは足りない。計算期日、決算、分配区分、支払指図、投資家公表の間で、同じ数字を誰がどの版で渡すか——実務の接点から整理する。 https://japan-st.jp/articles/managed-account-balances/ https://japan-st.jp/articles/managed-account-balances/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け レンダーから求められる『各種勘定残高』は、総勘定元帳の科目残高を並べることではない場合が多い。賃料が入る口座、元利払いに備える口座、将来支出のためのリザーブを、契約上の優先順位で確認する作業である。 https://japan-st.jp/articles/loan-interest-payment-instructions/ https://japan-st.jp/articles/loan-interest-payment-instructions/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 「今月の利払いは、どこに何を出せばよいのか」。不動産STでは、物件を持つ川上信託、STを発行する川下信託、委託者GKが並ぶため、組織図だけでは答えが出ない。借入人・支払口座・権限条項の三つから、利払い実務を迷わず組み立てる。 https://japan-st.jp/articles/lender-monthly-reporting/ https://japan-st.jp/articles/lender-monthly-reporting/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け レンダーへの月次報告は、月次試算表をメールで送るだけの仕事ではない。物件の運営、管理口座、借入、コベナンツを一つのパッケージに束ね、契約上の期限までに説明する仕事である。報告パッケージの作り方を、担当者の受け渡しから整理する。 https://japan-st.jp/articles/lender-closing-deliverables/ https://japan-st.jp/articles/lender-closing-deliverables/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 決算期のレンダー対応は、監査済財務諸表を送るだけでは終わらない。確定実績、鑑定評価、翌年度予算、DSCR・LTVの証明、重要事象の説明を、同じ前提でそろえる仕事である。月次報告から決算パッケージへ切り替わるポイントを整理する。 https://japan-st.jp/articles/dscr-ltv-covenant-timing/ https://japan-st.jp/articles/dscr-ltv-covenant-timing/ Fri, 17 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け DSCRは毎月、LTVは年1回——そんな覚え方ではローン契約を読めない。重要なのは、いつの数字で判定するか、どの期間を使うか、結果をいつ提出するかの三つである。コベナンツを運用カレンダーに落とす方法を整理する。 https://japan-st.jp/articles/why-no-late-listing/ https://japan-st.jp/articles/why-no-late-listing/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け STARTを前提とせずに発行された銘柄を、あとから上場させて市場を活性化できないか——ODXの運営委員会が実際に検討し、「壁が高い」と結論づけた一次資料がある。組成時に出口を決め切るべき理由が、これ以上なく具体的に書かれた資料を読み解く。 https://japan-st.jp/articles/transfer-method-types/ https://japan-st.jp/articles/transfer-method-types/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの銘柄名の末尾には、たいてい「（デジタル名義書換方式）」か「（譲渡制限付）」が付いている。この括弧書きは飾りではなく、その銘柄を「どこで・どうやって売れるか」を決める商品設計の宣言だ。2つの方式の意味と、売却時の実務の違いを整理する。 https://japan-st.jp/articles/three-instruction-routes/ https://japan-st.jp/articles/three-instruction-routes/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け AMの仕事は「指図を出すこと」だが、その宛先は川上信託・川下信託・GK(SPC)の3つあり、それぞれ法的根拠も、必要な登録も、書類の作法も違う。「この件はどこに何を出すんだっけ」と現場が迷う構造を、根本から整理する。 https://japan-st.jp/articles/sto-cost-structure/ https://japan-st.jp/articles/sto-cost-structure/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 「STOっていくらかかるの？」に一言で答えられる公表資料はない。だが、費目の全体地図と負担構造は描けるし、個別ファンドの実額は実は開示書類に載っている。見積もり交渉の前に押さえるべきコストの解剖図。 https://japan-st.jp/articles/st-nominator/ https://japan-st.jp/articles/st-nominator/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け START上場銘柄の銘柄情報に必ず記載される「ST-Nominator」。何をする存在で、どの証券会社がなれて、組成側は何を期待すべきなのか——ODXの取扱規程と2025年1月公表の審査体制確認文書という一次資料から、その正体を明らかにする。 https://japan-st.jp/articles/progmat-vs-ibet/ https://japan-st.jp/articles/progmat-vs-ibet/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 国内の不動産STはほぼ全てが「Progmat」か「ibet for Fin」のどちらかの上で動いている。当サイト収録74銘柄の実データで勢力図を確かめながら、2つの基盤の出自・技術・生態系の違いと、組成側の選定観点を整理する。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2025-2026h1/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2025-2026h1/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2025年度の公募ST発行は単年1,650億円・累計3,333億円(業界公表ベース)へ跳ねた。そして2026年4月、利益超過分配の新税制が適用開始——市場は「量の拡大」と「制度の成熟」が同時に進む局面に入った。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2024/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2024/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース レジデンスとホテルの市場だったSTに、商業施設・物流が加わった。年末には利益超過分配の税制整備が大綱入り。収録15銘柄・約667億円。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2023/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2023/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 直販チャネル、過去最大案件、中立化された基盤、そして二次流通市場——現在のST市場を構成する部品は、ほぼすべて2023年に出揃った。収録19銘柄・約447億円。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2022/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2022/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2年目のST市場は「再現できるのか」「大きくできるのか」を問われた。答えは収録8銘柄・約185億円(前年比6倍)と、単一案件70億円。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2021/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2021/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 2021年、STはついに一般投資家の手に届いた。4月の公募デジタル社債、8月の不動産ST第1号「渋谷神南」——当サイト収録ベースで3銘柄・約31億円という小さな数字から、すべてが始まった。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/market-review-2019-2020/ https://japan-st.jp/articles/market-review-2019-2020/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 市場ニュース 日本のST市場は、案件より先に制度が整った珍しい市場だ。改正金商法の成立(2019年5月)から施行(2020年5月)、そして国内初のSTOまで——市場が生まれる前夜の2年間を記録する。本稿は2026年7月に、当サイトの収録データ（一次資料由来）と公表資料をもとに回顧として執筆した記録である。 https://japan-st.jp/articles/edinet-submission/ https://japan-st.jp/articles/edinet-submission/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 届出書を「書く」話と「提出する」話は別の実務だ。EDINETコードの取得、XBRLでの書類作成、仮登録から公衆縦覧までの流れ、そしてSTならではの落とし穴——初めて発行者側に立つ担当者のための提出実務を、金融庁の公式ガイドに沿って整理する。 https://japan-st.jp/articles/edinet-guide/ https://japan-st.jp/articles/edinet-guide/ Thu, 16 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 不動産STの記事で必ず登場する「EDINET」。金融庁が運営するこの開示システムは、投資家が無料で使える最強の一次情報源だ。そもそも何なのか、なぜ発行者は提出を義務づけられるのか、そして投資判断にどう使えるのかを整理する。 https://japan-st.jp/articles/why-gk-spc/ https://japan-st.jp/articles/why-gk-spc/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの組成では、物件を売主から直接信託に入れるのではなく、一度新設のGK（合同会社）に取得させてからSTOを組むのが通例だ。一見遠回りに見えるこのアレンジには、開示責任・倒産隔離・タイミング調整という3つの明確な理由がある。 https://japan-st.jp/articles/sto-scheme-comparison/ https://japan-st.jp/articles/sto-scheme-comparison/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産をトークン化する道は一つではない。国内で使われる3つの器——受益証券発行信託、GK-TK（合同会社＋匿名組合）、不特法——を、投資家層・税務・二次流通・組成コストの4軸で比較する。 https://japan-st.jp/articles/start-base-price/ https://japan-st.jp/articles/start-base-price/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け ODX『START』の銘柄情報に並ぶ「基準価格」と「NAV」。似て非なるこの2つの数字がどう決まり、なぜ大きく乖離するのかを整理する。上場全銘柄の実数は当サイトのトップページで確認できる。 https://japan-st.jp/articles/st-tax-guide/ https://japan-st.jp/articles/st-tax-guide/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 公募の不動産ST（受益証券発行信託型）に投資したとき、税金はどこで、どのようにかかるのか。商品段階の非課税から、分配金・売却・利益超過分配・償還まで、時系列で課税関係を整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-sto-difference/ https://japan-st.jp/articles/st-sto-difference/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け ST、STO、デジタル証券、電子記録移転権利、トークン化有価証券——似た言葉が乱立するこの分野の用語を、法令上の位置づけと実務での使われ方に分けて整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-players-roles/ https://japan-st.jp/articles/st-players-roles/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 1本の不動産STの裏側には、少なくとも7つの役割が動いている。組成から償還までの流れに沿って、各プレイヤーの仕事と報酬の源泉を整理する。座組の実例は当サイトの銘柄ページで確認できる。 https://japan-st.jp/articles/st-operations-calendar/ https://japan-st.jp/articles/st-operations-calendar/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 運用が始まった不動産STでは、分配・鑑定・開示・公表が半年サイクルで回り続ける。法令で一律に決まっているもの、信託約款で決まるもの、実務慣行のもの——期限の性質を区別しながら、運用カレンダーの標準像を整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-disclosure-guide/ https://japan-st.jp/articles/st-disclosure-guide/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 公募の不動産STは、株式と同じ企業内容等開示制度の内側にある。募集時の有価証券届出書から、決算期ごとの有価証券報告書まで——発行体側が「いつ・何を・どこに」出すのかを時系列で整理する。 https://japan-st.jp/articles/st-closing-timeline/ https://japan-st.jp/articles/st-closing-timeline/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 分配の権利は計算期日に確定するのに、その分配の中身を決める会計数字は後から出てくる——不動産STの決算実務が混乱しやすい根本原因はこの「時差」にある。組成・運用の現場感覚をもとに、計算期日からEDINET提出・HP反映までの直列シーケンスを整理する。 https://japan-st.jp/articles/kawakami-kawashimo-trust/ https://japan-st.jp/articles/kawakami-kawashimo-trust/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの組成実務で必ず登場する「川上信託」「川下信託」。国内の公募不動産STの大半が採用する受益証券発行信託スキームの二層構造を、なぜ二つの信託を重ねるのかという理由から整理する。 https://japan-st.jp/articles/gk-liquidation-closing/ https://japan-st.jp/articles/gk-liquidation-closing/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け STOのクロージングが終わると、物件を一時保有していたGK（委託者SPC）は役目をほぼ終える。だが「いつ畳めるか」は精算受益権を誰が持ち続けるかで決まり、ここを組成時に決めずに走ると現場は必ず混乱する。清算の手順と期限感覚まで含めて整理する。 https://japan-st.jp/articles/excess-distribution-before-after/ https://japan-st.jp/articles/excess-distribution-before-after/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 令和7年度税制改正で、不動産STの利益超過分配（元本の払戻し）の課税が根本から変わった。改正前の「全額配当課税」と改正後の「みなし譲渡」を対比し、実務で混乱しやすい既存保有分・経過期間の取扱いを整理する。 https://japan-st.jp/articles/day1-cashflow-model/ https://japan-st.jp/articles/day1-cashflow-model/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの収支モデルが普通の不動産ファンドより難しいのは、川上信託・川下信託・GKという複数の器それぞれに独立した収支尻が立ち、しかもDay1と期中で資金の流れ方が別物だからだ。組成の現場で頭を抱えやすいこのモデリングを、構造から分解する。 https://japan-st.jp/articles/beneficiary-right-types/ https://japan-st.jp/articles/beneficiary-right-types/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの信託契約を読むと、受益権が「一般受益権」「ローン受益権」「精算受益権」に分かれている。投資家がトークンとして保有するのはどれか、残りは誰が何のために持つのか——受益権設計の標準形を整理する。 https://japan-st.jp/articles/beneficiary-agent/ https://japan-st.jp/articles/beneficiary-agent/ Wed, 15 Jul 2026 22:00:00 GMT 実務者向け 不動産STの届出書を読むと、受託者でもAMでもない「受益者代理人」という弁護士が必ず登場する。何のためにいるのか、投資家の権利はどうなるのか、スキーム上必須なのか——信託法の制度と実務の理由を分けて整理する。 https://japan-st.jp/articles/reiwa7-excess-distribution/ https://japan-st.jp/articles/reiwa7-excess-distribution/ Thu, 09 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 2026年4月、受益証券発行信託型STの分配税制が変わった。減価償却の重いアセットほど恩恵が大きいこの改正は、商品設計と発行体の顔ぶれをどう変えるのか。実務の急所を整理する。 https://japan-st.jp/articles/principal-reduction-ratio/ https://japan-st.jp/articles/principal-reduction-ratio/ Thu, 02 Jul 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 2026年4月以降、利益超過分配を行うSTの保有者には新しい税務実務が発生した。分配のたびに公表される「元本減少割合」の意味と、投資家が実際に行う計算を実例で整理する。 https://japan-st.jp/articles/depreciation-assets-ffo/ https://japan-st.jp/articles/depreciation-assets-ffo/ Mon, 01 Jun 2026 22:00:00 GMT 投資家向け 物流施設やホテルを裏付けとするSTが増えている。その背景にあるのは「会計利益とキャッシュフローの乖離」という不動産金融の基本構造と、それを分配に活かせるようになった税制の整備だ。