2026-07-16 ／ 読了 9分
不動産STの信託契約を読むと、受益権が「一般受益権」「ローン受益権」「精算受益権」に分かれている。投資家がトークンとして保有するのはどれか、残りは誰が何のために持つのか——受益権設計の標準形を整理する。
まず「受益権」とは、信託に預けられた財産から生まれる利益を受け取る権利のことだ。一つの信託の中で、この受益権を性質の違う複数の種類に分けて設計できる——株式会社が普通株と優先株を発行できるのと似ている。不動産STの信託では、これを3種類に分けるのが標準形になっている。
受益証券発行信託（実務ではJS信託とも呼ばれる）を設定すると、委託者SPCは通常3種類の受益権を取得する。①ローン受益権、②一般受益権、③精算受益権である（森・濱田松本法律事務所の解説による標準形。商品によって名称・構成は異なり「清算受益権」と表記する例もある）。
このうち投資家がセキュリティ・トークンとして保有するのは②一般受益権だ。証券会社を通じて販売され、その払込金が委託者SPCのエクイティ資金調達になる。トークンの移転（ブロックチェーン上の記録の書き換え）をもって受託者が一般受益権の移転を承認したとみなす旨が信託契約に規定され、トークンと権利が一体で動く仕組みが確保される。
3種類の分担を図で整理すると次の通り。それぞれ「いつ登場していつ消えるか」が違う点に注目してほしい。
ローン受益権は、受託者が調達する不動産ノンリコースローンの借入金によって、信託設定と同時に元本償還される受益権である。つまり「借入金を委託者SPCに引き渡すための通り道」として機能し、これがデット資金の調達になる。投資家のエクイティ（一般受益権の販売代金）とローンを合わせて、委託者SPCは物件売主に取得代金を支払う——この一連の決済は同日中にほぼ同時に行われる。
投資家目線では、このローンの存在がLTV（借入比率）としてリスク・リターンに効いてくる。借入残高や金利条件は有価証券届出書・有価証券報告書に記載されるので、利回りの source が賃料なのかレバレッジなのかは開示で確認できる。
精算受益権は、信託が終了して清算する局面に関わる受益権として設計され、通常は委託者側が保有し続ける。日々の分配や議決の主役にはならないが、信託終了時の残余の処理を受け持つ「最後のピース」であり、具体的な権利内容は商品ごとの信託約款で定義される。投資家・実務者とも、正確な内容は各商品の届出書・約款で確認するのが確実だ。
また、受益権は優先劣後に分割することもできる。優先受益権のみを投資家に販売し、劣後受益権をオリジネーター側が保有すれば、劣後部分がバッファとなって優先投資家の元本毀損リスクを緩和する信用補完になる（信託協会・PwCの解説）。J-REITや私募ファンドで馴染みのある優先劣後構造が、ST でも受益権の設計次第で実現できるということだ。ただし現在の公募不動産STでは、シンプルに単一クラスの一般受益権を販売する設計が主流である。
不動産STは個人を含む多数の投資家が保有するため、受益者の意思決定・窓口を集約する受益者代理人（弁護士等が就任）を置くのが一般的だ。信託の変更や重要事項への同意など、本来は受益者全員に諮るべき事項を受益者代理人が処理することで、期中運用が回るようになっている。投資家から見れば「自分の代わりに信託契約の当事者として目を光らせる専門家」であり、届出書の関係者欄で誰が就任しているか確認できる。
当サイトの銘柄ページ「組成の座組」では受託者・AM・販売会社・プラットフォームを収録している。受益権の種類や受益者代理人まで踏み込んで確認したい場合は、各銘柄の出所欄からEDINETの届出書に当たってほしい。
本記事は制度・実務の一般的な解説であり、特定銘柄の推奨・投資助言ではありません。個別の税務判断は税理士等の専門家にご確認ください。