ANALYSIS

不動産STの解説・レポート

仕組みを知りたい方から、保有中の疑問を調べたい方、組成・運用の実務を確認したい方まで。知りたいテーマや言葉から記事を探せます。

はじめて読む方へ

まず仕組みを知る →

STとSTOの違いとは——電子記録移転権利・トークン化有価証券・デジタル証券の用語を一枚で整理する

募集条件を読む →

目論見書のどこを読むか——不動産STの目論見書は届出書そのもので、入口の値段は3つの数字を並べないと見えない

リスクを確認する →

不動産STのリスクを実数で確かめる——上場7銘柄はすべて発行価格割れ、7銘柄×13営業日の78％は1口も約定していない

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72本の記事・公開日の新しい順

2026-09-15税務・会計
不動産STの流通税はどこで払われているのか——信託の登記・登録免許税・不動産取得税を、条文と届出書14件の「不動産管理処分信託設定年月日」で読む
2026-09-15月次
不動産ST市場動向【2026年9月】シックスセンシズ京都の発行・大名スクエア募集・START売買
2026-09-11組成・CF
建物のデューデリはどこまで開示されるか——エンジニアリング・レポートと地震PMLを、公募不動産ST 14件の実物で読む
2026-09-10組成・CF
発行価格は10本すべて1口当たりNAV試算値を下回っていた——不動産STの値決めを、届出書の実物で追う
2026-09-08スキーム・登場人物
委託者SPCは信託設定の2〜3か月後に解散していた——不動産STの倒産隔離を、届出書と有価証券報告書の実物6件で確かめる
2026-09-07スキーム・登場人物
不動産STを投資家に売れるのは第一種だけ——登録業者1,951社のうち、STを扱う登録があるのは19社
2026-09-01月次
不動産ST市場動向【2026年8月】シックスセンシズ京都の募集・START売買
2026-08-28回顧
記録基盤の歩み——ibet for Finは器を先に共同のものにし、Progmatは案件を積んでから会社を分けた
2026-08-27回顧
STARTの1年目を実数で振り返る——2銘柄で開き、6銘柄・年間2,761口で終えた市場
2026-08-26基礎
不動産STは「投資信託」ではない——分かれ目は根拠法にあり、税法の5要件が商品の形まで決めている
2026-08-24税金
不動産STの損は何と相殺できるか——損益通算と3年繰越、そして償還損・元本払戻し損の扱い
2026-08-21基礎
不動産STのリスクを実数で確かめる——上場7銘柄はすべて発行価格割れ、7銘柄×13営業日の78％は1口も約定していない
2026-08-20基礎
目論見書のどこを読むか——不動産STの目論見書は届出書そのもので、入口の値段は3つの数字を並べないと見えない
2026-08-19市場の読み方
REIT投資家のためのST入門——NAV倍率と利回りは、同じ式で計算できて同じようには読めない
2026-08-18基礎
分配金はいつ・どう入るか——権利確定日は決算日、支払日は2026年に「2か月後」へ動いた
2026-08-17税金
特定口座で不動産STは買えるのか——入口は3つだけ、分配金はもう1枚の届出、NISAは対象外
2026-08-13市場の読み方
STARTで売るとき何が起きるか——1日2回の板寄せ、板の薄さ、対NAV乖離の読み方
2026-08-11税務・会計
利益超過分配の会計処理——減価償却費は「元本の払戻し」になって出ていく。2026年4月、その書き方が変わった
2026-08-10スキーム・登場人物
「一般事務受託者」という役はいない——不動産STの計算・名簿・支払を、有価証券報告書の「信託事務の委託」欄から名指しで読む
2026-08-07決算・開示
「運用報告書」という一本の書面はない——不動産STのAMレポートを、有価証券報告書・運用態勢概要書・適時開示・任意レポートの4層で読む
2026-08-06組成・CF
物件が売れても、その日には償還されない——不動産STの出口を、売却期限・信託終了日・償還金支払日の3つの日付でたどる
2026-08-05二次流通・制度
信託受益権の譲渡は、いつ第三者に勝てるのか——確定日付と受益権原簿を、不動産STの3つの層で読む
2026-08-04借入・レンダー対応
ノンリコースローンは、どこで責任が切れ、いつ返す約束なのか——責任財産限定特約・予定返済期日・期限前弁済を、不動産STの実物ローン4本で読む
2026-08-03税務・会計
匿名組合型（GK-TK）の会計・税務——出資は営業者の財産になり、損益は「計算期間の末日」で立つ
2026-07-31決算・開示
信託の計算書類とは何か——不動産STの会計監査は、有価証券報告書のどこまでを対象にしているのか
2026-07-30月次
不動産ST市場動向【2026年7月】大和ハウス初の物流ST・品川の新規募集
2026-07-30税務・会計
分配金はどう計算されているのか——計算期間・日割・端数処理を、信託協会の計算規則と有報の実額でたどる
2026-07-29二次流通・制度
受益権原簿と権利確定日——不動産STは「誰にいつ分配するか」をどう確定しているのか
2026-07-29決算・開示
鑑定評価書は何回取得が必要か——取得時・各期末・売却直前、公募不動産STで実際に取られている回数
2026-07-27二次流通・制度
STARTの売買はいつ・なぜ止まるのか——売買停止の6事由と、再開までの「15分」
2026-07-24二次流通・制度
STが誤ったアドレスに移転されたら——「誤移転」処理の実務と、無権利者・善意取得の扱い
2026-07-21二次流通・制度
STの貸借取引制度とは——DLPの「売り玉」を支える貸株の仕組みと、権利・担保・税務の勘所
2026-07-20二次流通・制度
STを他社の証券会社へ移管する実務——受入れ可否の事前確認から原簿書換までの手順
2026-07-18組成・CF
不動産STのIRRモデルはどこで決まるのか——入口・期中・出口を一枚につなぐ組成実務
2026-07-18税務・会計
元本減少割合は「計算」ではなく「受け渡し」で決まる——不動産STの分配実務、5つの接点
2026-07-18借入・レンダー対応
「各種勘定残高」とは何か——不動産STの管理口座・リザーブ・分配可能額を読む
2026-07-18借入・レンダー対応
不動産STの利払いは、誰が・どの口座から・どの指図で動かすのか——川上信託・川下信託・SPCの見分け方
2026-07-18借入・レンダー対応
不動産STのレンダー月次報告——何を、誰が、いつ出すのか
2026-07-18借入・レンダー対応
決算時のレンダー対応——監査済決算・鑑定評価・年度予算をいつ、誰が出すのか
2026-07-18借入・レンダー対応
DSCR・LTVはいつ測るのか——不動産STのコベナンツを「判定日・対象期間・提出期限」で読む
2026-07-17二次流通・制度
なぜ「後からSTARTに上場」できないのか——既発行銘柄を阻む5つの壁(ODX運営委員会資料を読む)
2026-07-17二次流通・制度
「デジタル名義書換方式」と「譲渡制限付」——銘柄名の末尾についている言葉は何を意味するのか
2026-07-17スキーム・登場人物
STOの「指図」は3種類ある——川上信託・川下信託・SPCへの指図を整理する
2026-07-17組成・CF
不動産STの組成コスト構造——費目の全体地図と、実額を「有報で」確かめる方法
2026-07-17二次流通・制度
ST-Nominatorとは——STARTの「上場主幹事」の役割と、ODXが求める審査体制
2026-07-17二次流通・制度
Progmatとibet for Fin——2大プラットフォームはどう違い、どう選ばれているのか
2026-07-17回顧
ST市場回顧 2025-2026上半期——単年1,650億円への加速と、税制新時代の開幕
2026-07-17回顧
ST市場回顧 2024——多様化の年。商業施設初の114億円、そして税制改正大綱へ
2026-07-17回顧
ST市場回顧 2023——市場の骨格が完成した年。ALTERNA・月島134億・Progmat分社化・START開業
2026-07-17回顧
ST市場回顧 2022——大型化の始動。ケネディクス70億円と「量」の証明
2026-07-17回顧
ST市場回顧 2021——公募元年。SBI社債、そして渋谷神南が扉を開けた
2026-07-17回顧
ST市場回顧 2019-2020——制度が先に走った2年間(法制化からSTO第1号まで)
2026-07-17決算・開示
EDINET提出の実務——コード取得からXBRL作成、本登録まで(ST発行者のための手順書)
2026-07-17基礎
EDINETとは何か——なぜ提出が義務で、投資家にどう役立つのか
2026-07-16スキーム・登場人物
STOの前に、なぜ物件を一度GK（SPC）に抱かせるのか——委託者SPCの3つの役割
2026-07-16スキーム・登場人物
不動産STOのスキーム比較——受益証券発行信託型・GK-TK型・不特法型はどう違うか
2026-07-16市場の読み方
STARTの「基準価格」とは——決まり方、NAVとの違い、乖離の読み方
2026-07-16税金
不動産STの税金——分配金・売却・利益超過分配の課税関係を発行から償還まで整理する
2026-07-16基礎
STとSTOの違いとは——電子記録移転権利・トークン化有価証券・デジタル証券の用語を一枚で整理する
2026-07-16基礎
不動産STの登場人物——オリジネーターから販売会社まで、誰が何をして何を受け取るのか
2026-07-16決算・開示
分配金はいつまでに払う？鑑定評価は年何回？——不動産ST運用実務の期限とサイクル
2026-07-16決算・開示
不動産STの開示実務——有価証券届出書・有価証券報告書・EDINETをいつ、何を出すのか
2026-07-16決算・開示
計算期日から有価証券報告書まで——不動産ST決算・分配実務のスケジュールを一本の線にする
2026-07-16スキーム・登場人物
川上信託・川下信託とは——不動産セキュリティトークンを支える二層の信託構造
2026-07-16組成・CF
組成が終わったGKはいつ・どう畳むのか——精算受益権の帰属と委託者SPCの清算実務
2026-07-16税務・会計
利益超過分配の税務——改正前と改正後で何が変わったか、既存保有分はどうなるか
2026-07-16組成・CF
Day1からのキャッシュフローの作り方——川上信託・川下信託・GKの三層を一枚のモデルに畳む
2026-07-16スキーム・登場人物
一般受益権・ローン受益権・精算受益権とは——不動産STの受益権はなぜ3種類に分かれるのか
2026-07-16スキーム・登場人物
受益者代理人とは——なぜ不動産STに必ず登場するのか、いなくても成立するのか
2026-07-10税金
利益超過分配は「元本の払戻し」へ——令和7年度改正の実務を読む
2026-07-03税金
「元本減少割合」とは何か——取得価額調整と確定申告の要点
2026-06-02市場の読み方
償却系アセットはなぜSTに向くのか——FFOで読む商品設計

不動産STの解説・レポート

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不動産STの流通税はどこで払われているのか——信託の登記・登録免許税・不動産取得税を、条文と届出書14件の「不動産管理処分信託設定年月日」で読む

不動産ST市場動向【2026年9月】シックスセンシズ京都の発行・大名スクエア募集・START売買

建物のデューデリはどこまで開示されるか——エンジニアリング・レポートと地震PMLを、公募不動産ST 14件の実物で読む

発行価格は10本すべて1口当たりNAV試算値を下回っていた——不動産STの値決めを、届出書の実物で追う

委託者SPCは信託設定の2〜3か月後に解散していた——不動産STの倒産隔離を、届出書と有価証券報告書の実物6件で確かめる

不動産STを投資家に売れるのは第一種だけ——登録業者1,951社のうち、STを扱う登録があるのは19社

不動産ST市場動向【2026年8月】シックスセンシズ京都の募集・START売買

記録基盤の歩み——ibet for Finは器を先に共同のものにし、Progmatは案件を積んでから会社を分けた

STARTの1年目を実数で振り返る——2銘柄で開き、6銘柄・年間2,761口で終えた市場

不動産STは「投資信託」ではない——分かれ目は根拠法にあり、税法の5要件が商品の形まで決めている

不動産STの損は何と相殺できるか——損益通算と3年繰越、そして償還損・元本払戻し損の扱い

不動産STのリスクを実数で確かめる——上場7銘柄はすべて発行価格割れ、7銘柄×13営業日の78％は1口も約定していない

目論見書のどこを読むか——不動産STの目論見書は届出書そのもので、入口の値段は3つの数字を並べないと見えない

REIT投資家のためのST入門——NAV倍率と利回りは、同じ式で計算できて同じようには読めない

分配金はいつ・どう入るか——権利確定日は決算日、支払日は2026年に「2か月後」へ動いた

特定口座で不動産STは買えるのか——入口は3つだけ、分配金はもう1枚の届出、NISAは対象外

STARTで売るとき何が起きるか——1日2回の板寄せ、板の薄さ、対NAV乖離の読み方

利益超過分配の会計処理——減価償却費は「元本の払戻し」になって出ていく。2026年4月、その書き方が変わった

「一般事務受託者」という役はいない——不動産STの計算・名簿・支払を、有価証券報告書の「信託事務の委託」欄から名指しで読む

「運用報告書」という一本の書面はない——不動産STのAMレポートを、有価証券報告書・運用態勢概要書・適時開示・任意レポートの4層で読む

物件が売れても、その日には償還されない——不動産STの出口を、売却期限・信託終了日・償還金支払日の3つの日付でたどる

信託受益権の譲渡は、いつ第三者に勝てるのか——確定日付と受益権原簿を、不動産STの3つの層で読む

ノンリコースローンは、どこで責任が切れ、いつ返す約束なのか——責任財産限定特約・予定返済期日・期限前弁済を、不動産STの実物ローン4本で読む

匿名組合型（GK-TK）の会計・税務——出資は営業者の財産になり、損益は「計算期間の末日」で立つ

信託の計算書類とは何か——不動産STの会計監査は、有価証券報告書のどこまでを対象にしているのか

不動産ST市場動向【2026年7月】大和ハウス初の物流ST・品川の新規募集

分配金はどう計算されているのか——計算期間・日割・端数処理を、信託協会の計算規則と有報の実額でたどる

受益権原簿と権利確定日——不動産STは「誰にいつ分配するか」をどう確定しているのか

鑑定評価書は何回取得が必要か——取得時・各期末・売却直前、公募不動産STで実際に取られている回数

STARTの売買はいつ・なぜ止まるのか——売買停止の6事由と、再開までの「15分」

STが誤ったアドレスに移転されたら——「誤移転」処理の実務と、無権利者・善意取得の扱い

STの貸借取引制度とは——DLPの「売り玉」を支える貸株の仕組みと、権利・担保・税務の勘所

STを他社の証券会社へ移管する実務——受入れ可否の事前確認から原簿書換までの手順

不動産STのIRRモデルはどこで決まるのか——入口・期中・出口を一枚につなぐ組成実務

元本減少割合は「計算」ではなく「受け渡し」で決まる——不動産STの分配実務、5つの接点

「各種勘定残高」とは何か——不動産STの管理口座・リザーブ・分配可能額を読む

不動産STの利払いは、誰が・どの口座から・どの指図で動かすのか——川上信託・川下信託・SPCの見分け方

不動産STのレンダー月次報告——何を、誰が、いつ出すのか

決算時のレンダー対応——監査済決算・鑑定評価・年度予算をいつ、誰が出すのか

DSCR・LTVはいつ測るのか——不動産STのコベナンツを「判定日・対象期間・提出期限」で読む

なぜ「後からSTARTに上場」できないのか——既発行銘柄を阻む5つの壁(ODX運営委員会資料を読む)

「デジタル名義書換方式」と「譲渡制限付」——銘柄名の末尾についている言葉は何を意味するのか

STOの「指図」は3種類ある——川上信託・川下信託・SPCへの指図を整理する

不動産STの組成コスト構造——費目の全体地図と、実額を「有報で」確かめる方法

ST-Nominatorとは——STARTの「上場主幹事」の役割と、ODXが求める審査体制

Progmatとibet for Fin——2大プラットフォームはどう違い、どう選ばれているのか

ST市場回顧 2025-2026上半期——単年1,650億円への加速と、税制新時代の開幕

ST市場回顧 2024——多様化の年。商業施設初の114億円、そして税制改正大綱へ

ST市場回顧 2023——市場の骨格が完成した年。ALTERNA・月島134億・Progmat分社化・START開業

ST市場回顧 2022——大型化の始動。ケネディクス70億円と「量」の証明

ST市場回顧 2021——公募元年。SBI社債、そして渋谷神南が扉を開けた

ST市場回顧 2019-2020——制度が先に走った2年間(法制化からSTO第1号まで)

EDINET提出の実務——コード取得からXBRL作成、本登録まで(ST発行者のための手順書)

EDINETとは何か——なぜ提出が義務で、投資家にどう役立つのか

STOの前に、なぜ物件を一度GK（SPC）に抱かせるのか——委託者SPCの3つの役割

不動産STOのスキーム比較——受益証券発行信託型・GK-TK型・不特法型はどう違うか

STARTの「基準価格」とは——決まり方、NAVとの違い、乖離の読み方

不動産STの税金——分配金・売却・利益超過分配の課税関係を発行から償還まで整理する

STとSTOの違いとは——電子記録移転権利・トークン化有価証券・デジタル証券の用語を一枚で整理する

不動産STの登場人物——オリジネーターから販売会社まで、誰が何をして何を受け取るのか

分配金はいつまでに払う？鑑定評価は年何回？——不動産ST運用実務の期限とサイクル

不動産STの開示実務——有価証券届出書・有価証券報告書・EDINETをいつ、何を出すのか

計算期日から有価証券報告書まで——不動産ST決算・分配実務のスケジュールを一本の線にする

川上信託・川下信託とは——不動産セキュリティトークンを支える二層の信託構造

組成が終わったGKはいつ・どう畳むのか——精算受益権の帰属と委託者SPCの清算実務

利益超過分配の税務——改正前と改正後で何が変わったか、既存保有分はどうなるか

Day1からのキャッシュフローの作り方——川上信託・川下信託・GKの三層を一枚のモデルに畳む

一般受益権・ローン受益権・精算受益権とは——不動産STの受益権はなぜ3種類に分かれるのか

受益者代理人とは——なぜ不動産STに必ず登場するのか、いなくても成立するのか

利益超過分配は「元本の払戻し」へ——令和7年度改正の実務を読む

「元本減少割合」とは何か——取得価額調整と確定申告の要点

償却系アセットはなぜSTに向くのか——FFOで読む商品設計