GLOSSARY

用語集

全54語

不動産ST・デジタル証券を理解するための用語辞典です。各用語のページに、定義・関連用語・詳しい解説記事への導線をまとめています。

基礎5語

セキュリティトークン（ST） →: 株式・社債・信託受益権などの有価証券の権利を、ブロックチェーン上のトークン（デジタルな証票）に表示したもの。
STO →: Security Token Offeringの略で、セキュリティトークンを発行して投資家から資金を調達する行為のこと。
J-REIT →: 上場不動産投資信託。
ステーブルコイン →: 法定通貨に価値を連動させたデジタル通貨。
DVP決済 →: Delivery Versus Paymentの略。

制度・開示8語

電子記録移転有価証券表示権利等 →: 金商法上の、いわゆるセキュリティトークンの正式な総称。
トークン化有価証券 →: 株式・社債・受益証券発行信託の受益証券など、もともと第一項有価証券であるものをトークンに表示したもの。
電子記録移転権利 →: 信託受益権や集団投資スキーム（ファンド）持分など、本来は第二項有価証券であるものをトークン化した権利。
EDINET →: 金融庁が運営する開示書類の電子提出・閲覧システム。
有価証券届出書 →: 50名以上の一般投資家に募集を行う前に、発行者が財務局へ提出する開示書類。
有価証券報告書 →: 発行後、計算期間（多くは半年）ごとに提出する継続開示書類。
特定有価証券 →: ファンド型の証券に適用される開示上の区分。
目論見書 →: 投資家に交付される商品説明書。

スキーム20語

受益証券発行信託 →: 受益権を表示する証券（受益証券）を発行できる信託（信託法185条）。
川上信託 →: 不動産STの二層構造のうち、不動産そのものを保有する不動産管理処分信託のこと。
川下信託 →: 二層構造のうち、川上信託の受益権を信託財産として受益証券を発行する受益証券発行信託のこと。
一般受益権 →: 委託者が信託設定時に取得する受益権のうち、トークン（ST）として投資家に販売される主役の受益権。
ローン受益権 →: Day1にノンリコースローンの借入金で即時償還される受益権。
精算受益権 →: 信託終了・清算時に、投資家への償還完了後の残余の債権債務の処理を受け持つ受益権。
優先劣後構造 →: 受益権や出資を優先と劣後に分け、損失を劣後が先に吸収する仕組み。
受益者代理人 →: 信託法上の制度で、受益者の権利に関する裁判上・裁判外の一切の行為の権限を持つ代理人（弁護士等が就任）。
委託者 →: 財産を信託する側の当事者。
受託者 →: 信託財産の名義人となり管理する側の当事者で、不動産STでは信託銀行が務める。
オリジネーター →: 証券化の対象となる資産（物件）の元の保有者。
GK（SPC） →: 案件のために新設される合同会社（特別目的会社）。
一般社団法人スキーム →: GKの社員（親）に一般社団法人を立て、特定の株主の支配から切り離した「誰のものでもない器」を作る倒産隔離の定型。
ウェアハウジング →: 物件売買のクロージングとSTO募集のタイミングのずれを、GKによる一時保有で吸収すること。
ノンリコースローン →: 返済原資を対象物件の収益・売却代金に限定し、スポンサーに遡及しない融資。
受益権原簿 →: 受益権の帰属を記録する台帳で、記載が第三者対抗要件となる。
GK-TKスキーム →: 合同会社（GK）を営業者、匿名組合（TK）出資を資金調達手段とする不動産証券化の定番スキーム。
譲渡制限付 →: 銘柄名の末尾に付く方式表記のひとつ。
デジタル名義書換方式 →: トークンの移転記録をもって受託者の承諾・名義書換まで一気通貫で完了させる方式。
指図（運用指図） →: 受託者に対して信託財産の管理・処分の方法を指示すること。

市場9語

START →: 大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）が運営する国内初のセキュリティトークン二次流通市場（PTS）。
PTS（私設取引システム） →: 証券取引所以外で有価証券の売買を成立させる、認可を受けた民間の取引システム。
基準価格（基準値段） →: STARTにおける、原則として前営業日の最終値段に基づく価格。
NAV →: Net Asset Value（純資産価値）。
対NAV乖離 →: 基準価格÷NAV−1で計算される、市場価格と理論価値の差。
ST-Nominator →: STARTの取扱審査において、STの取扱適正性を調査しODXに報告する証券会社。
Progmat →: 三菱UFJ信託銀行の社内事業として生まれ、2023年10月に信託3行・SMFG等の共同出資会社として中立化されたデジタルアセット基盤。
ibet for Fin →: 野村グループのBOOSTRYが主導するコンソーシアム型ブロックチェーン基盤（GoQuorumベース）。
アセットマネージャー（AM） →: ファンドの運用判断を行う会社。

税務・会計12語

利益超過分配 →: 会計上の利益を超えて、元本の一部を投資家に返す分配。
元本減少割合 →: 利益超過分配によって1口当たりの信託元本が減る割合。
みなし譲渡 →: 実際に売却していなくても、税務上「保有分の一部を譲渡した」ものとして損益を計算する取扱い。
特定受益証券発行信託 →: 税務上の要件（受託者の承認・未分配利益の制限等）を満たした受益証券発行信託。
受益者段階課税 →: 信託の段階では課税せず、受益者が分配を受けた時点で課税する仕組み。
申告分離課税 →: 給与など他の所得と合算せず、その所得だけ一定税率（金融商品は20.315%）で完結させる課税方式。
STの税金（全体像） →: 個人投資家の課税は3場面のみ——①分配金＝配当所得（源泉20.315%）、②売却・償還＝譲渡所得（申告分離20.315%）、③利益超過分配＝みなし譲渡（取得価額調整）。
計算期日 →: 信託の決算日。
減価償却 →: 建物などの価値の目減りを毎期の費用として計上する会計処理。
FFO →: Funds From Operations。
NOI →: Net Operating Income。
分配利回り →: 年間分配金を投資額で割った指標。

用語解説は一般的な理解のためのものであり、法令上の定義を網羅するものではありません。