目論見書のどこを読むか——不動産STの目論見書は届出書そのもので、入口の値段は3つの数字を並べないと見えない

まず用語——「目論見書」と「有価証券届出書」は別物だが、中身は近い

不動産STを買おうとすると、必ず2つの文書の名前に出会う。「有価証券届出書」と「目論見書」である。どちらも同じ募集について作られるが、宛先が違う。

有価証券届出書は、発行者が国（関東財務局長）に提出する書類である。提出されると金融庁のEDINET（開示書類の電子開示システム）に載り、誰でも無料で読める。口座を持っていなくても、申込みをする気がなくても読める。届出書がそもそも何のためにあるのかは、別稿『EDINETとは何か——なぜ提出が義務で、投資家にどう役立つのか』で扱った。

目論見書は、発行者が作り、売る側が投資家に渡す書類である。金融商品取引法第13条第1項が「募集又は売出しに際し、目論見書を作成しなければならない」と発行者に作成を義務づけ、同法第15条第2項が、発行者・売出しをする者・引受人・金融商品取引業者等に対して「募集又は売出しにより取得させ、又は売り付ける場合には、第十三条第二項第一号に定める事項に関する内容を記載した目論見書をあらかじめ又は同時に交付しなければならない」と交付を義務づけている。買った後に送る、という順番は認められていない。

不動産STでは、発行者が2者になる。信託を引き受けて財産を持つ「受託者」（信託銀行等）と、物件を信託に入れて受益権を発行させる「委託者」（合同会社。いわゆるSPC）である。目論見書の表紙には、この2者が並んで載る。たとえば2026年8月3日提出の「ウェルス・リアルティ・トークン シックスセンシズ京都（譲渡制限付）」なら、発行者（受託者）が株式会社SMBC信託銀行、発行者（委託者）が合同会社WRMST1号である。

そして、この書類は「読み物」ではない。目論見書に重要な事項について虚偽の記載等があった場合、それを使って有価証券を取得させた者は、虚偽を知らずに取得した者の損害を賠償する責任を負う（同法第17条。ただし相当な注意を用いても知り得なかったことを証明した場合は免れる）。さらに同法第18条第2項は、目論見書を作成した発行者について、有価証券届出書の虚偽記載に関する賠償責任の規定を準用しており、こちらには「相当な注意」の抗弁が置かれていない。書いてあることには、法的な重みがある。

不動産STの目論見書には、届出書の第一部から第三部までが全部入っている

公募投資信託を買ったことがある人は、目論見書といえば「交付目論見書」という薄い冊子を思い浮かべるだろう。詳しく知りたければ「請求目論見書」を取り寄せる、という二段構えである。不動産STには、この二段構えがない。

根拠は、特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（以下「特定府令」）の第15条にある。同条は、金商法第13条第2項第1号イ（1）の「投資者の投資判断に極めて重要な影響を及ぼすものとして内閣府令で定めるもの」——つまり必ず交付される目論見書に書くべき事項——を、有価証券の種類ごとに定めている。第1号は内国投資信託受益証券について「第二十五号様式により記載すべき事項」とする。これが投信の交付目論見書である。これに対して第9号は、内国信託受益証券・内国信託社債券・内国信託受益権について「第六号様式第一部から第三部までに掲げる事項」と定めている。第六号様式は、そのまま有価証券届出書の様式でもある（同令第10条第9号）。つまり、抜粋ではなく全部である。

請求目論見書のほうも確かめておく。金商法第15条第3項は、請求があったときに交付する目論見書の対象を「政令で定めるもの」に限っており、金融商品取引法施行令第3条の2は、それを「法第二条第一項第十号及び第十一号に掲げる有価証券」と定めている。第10号は投資信託・外国投資信託の受益証券、第11号は投資証券・新投資口予約権証券・投資法人債券等である。不動産STの受益権が該当するのは第14号「信託法に規定する受益証券発行信託の受益証券」で、第10号にも第11号にも当たらない。実際、特定府令第16条（請求があったときに交付しなければならない目論見書の記載内容）には第1号から第4号までしかなく、内国信託受益証券の定めは置かれていない。

だから、不動産STの目論見書は最初から全部入りになる。これは実物で確かめられる。三井物産デジタル・アセットマネジメント（以下「MDM」）が公表している「三井物産グループのデジタル証券〜東横INN・優待あり〜（譲渡制限付）」の受益権発行届出目論見書（2026年3月）は、商品名と発行者2者を記した表紙、続いて「発行者である三菱UFJ信託銀行株式会社及びエスティ19合同会社は、金融商品取引法第5条により有価証券届出書を2026年2月24日に関東財務局長に提出し、2026年3月12日にその届出の効力が生じています」という1文、そして【表紙】から始まる届出書本文——第一部・第二部・第三部——という構成で、第三部の末尾（受益者代理人の欄）で終わっている。野村證券が掲載している「ケネディクス・リアルティ・トークン 物流センター －厚木・八千代・野田－（譲渡制限付）」の目論見書（2025年5月）も同じ構成である。

ここから、投資家にとって実際的な帰結がひとつ出てくる。不動産STについては、EDINETで有価証券届出書を読めば、目論見書とほぼ同じ本文を、口座開設の前に、無料で読めるということである。ただし完全に同じではない。目論見書は訂正届出書を取り込んだ形で作られるのに対し、EDINETでは届出書と訂正届出書が別々の書類として並ぶ。上記のケネディクス物流センターの目論見書は、その違いがよく分かる例で、【提出書類】欄に「有価証券届出書」と「有価証券届出書の訂正届出書」の2つを掲げ、2025年5月2日提出・5月9日訂正・5月18日効力発生と記している。EDINETで読むときは、同じ発行者の訂正有価証券届出書が出ていないかを必ず確かめる必要がある。

全体の地図——3つの部に何が書いてあるか

全部入りだと分かったところで、次は地図が要る。第六号様式は第一部から第三部までの3層構造で、どの銘柄でも同じ順番で同じ項目が出てくる。項目名を覚えてしまえば、2本目からは目次を見ずに目的のページへ飛べる。

第一部【証券情報】は、お金の条件である。発行数、発行価額の総額、発行価格、給付の内容・時期及び場所、募集の方法、申込手数料、申込単位、申込期間及び申込取扱場所、申込証拠金、払込期日及び払込取扱場所、引受け等の概要、振替機関に関する事項、その他——という14項目が並ぶ。分量は10ページ前後で、買うかどうかを決めるのに要る数字はほぼここに集まっている。

第二部【信託財産情報】が本体で、全体の7割近くを占める。第１【信託財産の状況】の下に、概況、信託財産を構成する資産の概要、信託の仕組み、資産の状況、投資リスクが並び、続いて第２【信託財産の経理状況】、第３【証券事務の概要】、第４【その他】が来る。物件の説明も、鑑定評価額も、借入条件も、報酬の算式も、そして「いつ・どうやって売れるか」も、この部にある。

第三部【受託者、委託者及び関係法人の情報】は、担い手の情報である。受託者である信託銀行の財務諸表がそのまま入るため分量は大きくなるが、投資判断で読む密度は第一部・第二部より低い。関係法人の欄では、アセット・マネジャー、不動産信託受託者、受益者代理人などが「名称・資本金の額及び事業の内容／関係業務の概要／資本関係／役員の兼職関係／その他」の5点セットで整理されている。

分量の目安を挙げておく。2026年7月24日提出の有価証券届出書（「三井物産グループのデジタル証券〜品川・オフィス＆ホテル〜（譲渡制限付）」、EDINET書類番号S100YS50）はPDFで116ページ、2026年8月3日提出のシックスセンシズ京都（同S100YTNX）は193ページである。うち第一部はそれぞれ12ページ・9ページに過ぎない。

第一部で必ず並べる3つの数字——発行価格・発行価額・1口当たりNAV試算値

ここからが本稿の中心である。第一部を開いたら、まず次の3つを紙に書き出してほしい。発行価格、発行価額、そして発行価格の注記に書かれている「1口当たりの純資産額の試算値」である。この3つを並べないと、入口でいくら払っていくら分を買っているのかが見えない。

用語を先に定義する。発行価格は、投資家が1口当たりに払う金額である。発行価額は、発行者が引受人から1口当たりに受け取る金額である。両者が違う場合、その差は届出書の注記で「引受人の手取金」と明記される。1口当たりの純資産額の試算値は、鑑定評価額等に基づいて算出された、信託設定日時点での1口当たりの中身の価値の見込みである。確定値ではなく、その価格で売れることの保証でもない。

実数で見る。品川・オフィス＆ホテルは、発行価格10,000円、発行価額9,600円、差額400円である。注記は「発行価格と発行価額との差額は、引受人の手取金（1口当たり400円）となります」と書いている。発行価格に対して4.0％にあたる。同じ注記に「2026年7月24日現在における信託設定日（2026年8月31日）時点の当該本受益権1口当たりの純資産額の試算値は10,377円です」とある。つまり10,000円払って、試算では10,377円分を買う——払う額は試算NAVの96.4％にあたる（この割り算は当サイトの計算である）。

シックスセンシズ京都は、発行価格1,000,000円、発行価額960,000円、差額40,000円で、やはり発行価格の4.0％である。1口当たりNAVの試算値は1,013,925円（2026年9月1日の信託設定日時点）。払う額は試算NAVの98.6％になる。

そして、この2本の第一部には共通してこう書かれている——「７【申込手数料】 該当事項はありません」。手数料欄だけを見れば、入口のコストはゼロに見える。だが上のとおり、発行価格には1口当たり4.0％の引受人手取金が組み込まれている。しかも届出書は「委託者及び受託者は、引受人に対して引受手数料を支払いません」と明記しており、引受人の対価はこの差額しかない。「申込手数料 該当事項はありません」を、費用がかからないという意味に読んではいけない。

対照的な例が同じMDMの2026年3月の商品にある。東横INN・優待ありは、発行価格9,560円、発行価額9,560円で差額がゼロ。その代わり「７【申込手数料】 1口当たり金400円（税込金440円）を上限として別途取扱会社が定める金額とします」と、手数料が明示されている。1口当たりNAVの試算値は10,051円だから、手数料込みで最大10,000円払って試算NAV 10,051円分を買う計算になり、比率は99.5％である。

なぜ形が違うのかは、同じ第一部の「１２【引受け等の概要】」に書いてある。品川と京都は、引受人が発行価額で買い取って発行価格で売る「買取引受」である。東横INNは、取扱会社が募集の取扱いを行い、売れ残った分だけを引き受ける「募集の取扱い＋残額引受」である。前者では引受人の対価が価格差に、後者では手数料に現れる。手数料欄だけを見比べると、入口のコストは実際と逆さまに見えることがある。

当サイトはここで、どの銘柄が有利かという判断は示さない。示したいのは、3つの数字を並べるという読み方そのものである。

「いつ売れるか」は第二部 第３【証券事務の概要】にある

入口の次は出口である。不動産STは、上場株式やJリートのように「いつでも市場で売れる」商品ではない。売れる時期と売り方は銘柄ごとに設計されていて、それが書いてあるのは第二部の第３【証券事務の概要】と、第１の５【投資リスク】の「本受益権の流動性・譲渡制限に関するリスク」である。

まず、上場の有無。品川の届出書は「本受益権は、金融商品取引所等に上場されておらず、その予定もありません」と書く。京都は「金融商品取引所等の上場対象有価証券とはされておらず、上場の予定もありません」、東横INNも同旨である。本稿で確認した募集中・募集済みの3本は、いずれも二次流通市場STARTに上場する銘柄ではない。STARTで売買できる7銘柄とは別の話であり、STARTでの売り方については別稿『STARTで売るとき何が起きるか——1日2回の板寄せ、板の薄さ、対NAV乖離の読み方』で扱った。

次に、最初に売れる時期。ここが3本で大きく分かれる。品川は「2027年2月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日以降、売却が可能となります」。京都は「2027年7月31日に終了する信託計算期間の終了後最初に到来する決算発表日の翌営業日以降の取扱金融商品取引業者が定める一定の期間に売却が可能です」。これに対し東横INNは「本受益権は、払込期日の翌営業日より売却が可能となります」——待機期間がない。同じ運用会社の商品でも、設計はこれだけ違う。

しかもこの時期は法定のものではない。品川の届出書には「払込期日の翌営業日以降、取扱金融商品取引業者を直接の相手方として売却することが可能となる時期は、本書の日付現在において取扱金融商品取引業者が定めたものです。なお、当該時期については、今後変更される可能性があります」と注記されている。

売り方も違う。品川では、取扱金融商品取引業者（大和証券またはMDM）が直接の相手方となって買い取る形で、譲渡価格は鑑定評価額に基づく1口当たりNAV等を基準に各社が決定する。届出書は「各取扱金融商品取引業者が決定する譲渡価格は異なる可能性があります」と明記している。京都は方式が違い、決算発表日後の「売却申込可能期間」に集まった売却の申込みと買付けの申込みを突き合わせ、「双方の申込みのうち一致する口数に限って売買約定を成立させる予定」とされている。買い手が現れなければ、売れる期間に入っていても成立しない。

譲渡の制限は3本に共通する。受託者の事前の承諾なしには譲渡できず、その承諾は記録基盤への記録という形でしか行われない。品川と東横INNは「Progmat ST」、京都は「ibet for Fin」である。取扱金融商品取引業者を介さずに第三者へ譲渡することもできない（遺贈・贈与を除く）。東横INNにはさらに条件が加わり、「譲渡先は、取扱金融商品取引業者が買い取る場合を除き、個人投資家に限られ、法人投資家への譲渡はできません」とされている。記録基盤の違いについては別稿『Progmatとibet for Fin——2大プラットフォームはどう違い、どう選ばれているのか』でも触れている。

なお、3本とも売買が止まる場合が定められている。重要な後発事象（災害等による物件の滅失・毀損、不動産市況の急変、テナント退去による稼働率の大幅な低下など）が発生して重大な影響を及ぼしうると取扱業者が判断した場合、物件の売却が決定された場合、譲渡価格の算出期間中などである。

投資リスクは4層に分かれている——「共通文」と「この物件の話」を切り分ける

第二部 第１ の５【投資リスク】は、目論見書のなかで最も長い節になることが多い。品川の届出書では約25ページを占める。全部を同じ濃度で読むのは現実的でないので、構造を知って読み分ける。

冒頭には必ず断り書きが置かれる。「以下は本受益権への投資に関する全てのリスク要因を網羅したものではなく、記載されたリスク以外のリスクも存在します」。網羅ではない、と発行者自身が書いている。

本体は4層である。①投資対象不動産等に関するリスク、②本受益権に関するリスク、③仕組みに関するリスク、④税制関連リスク。品川では①が11項目と最も長く、価格変動・収益及び費用の変動・流動性・利用状況及び賃貸借・処分・マスターリース・オフィスへの投資・ホテルへの投資・物理的な又は法律的な欠陥・災害等・1物件に依拠するリスク、と並ぶ。

初めて読むなら、②から読むのが効率的である。②は3項目しかないが、密度が最も高い。ここに「本受益権は、金融商品取引所等に上場されておらず、その予定もありません」「信託分配金、元本一部払戻し及び元本償還の有無、金額及びその支払は保証されません」「本受益権の元本の最終償還は、最終信託分配金支払日に行われますが、その資金は、原則として、本件不動産受益権の売却代金が原資となるため、本件不動産受益権の売却機会及び売却価格による影響を受けます」といった、商品の性質そのものを述べた文が集まっている。

③には、②と直結する記述がある。借入れに関する項目で、借入契約に定める財務制限条項に抵触するなどの「強制売却事由」が生じた場合、レンダー（貸し手の金融機関）が物件を売却する権限を取得する旨が書かれている。そして「売却代金はまず本借入れに対する弁済に充てられることから、その売却価格によっては、本受益権の元本の最終償還の額が減少し、又は元本の最終償還が全く行われない場合があります」と続く。借入条件が、投資家の元本に直接つながっている。ノンリコースローンの仕組みそのものは別稿『ノンリコースローンは、どこで責任が切れ、いつ返す約束なのか』で扱った。

④の税制関連リスクは、2026年の届出書で具体的な内容を持つようになった。品川・京都とも、注記で「2027年以後当分の間、新たな付加税として所得税の額に1％の税率を乗じた防衛特別所得税の課税が導入されます」「同年以降、復興特別所得税の税率を現行の2.1％から1.1％に引き下げるとともにその課税期間を2047年までとする」と記し、「復興特別所得税と防衛特別所得税の合算税率は現行の復興特別所得税と同じ2.1％となりますが、上記のとおり課税期間は異なることとなります」と説明している。

読み分けの目安はこうである。①のうち不動産一般に共通する部分（価格変動、災害、法的規制）は、どの銘柄でもほぼ同じ文章が載る。差が出るのは、①の用途固有の項目（オフィス、ホテル、物流など）、②の売却機会の設計、③の借入条件である。2本以上の目論見書を並べると、共通文と固有文がはっきり分かれて見える。これが複数銘柄を読むことの最大の効用である。

見落としやすい4か所——運用期間、報酬、特典、追加発行

最後に、第一部・第二部のなかで飛ばされやすい項目を挙げておく。いずれも、あとから効いてくる。

第一に、運用期間と予定償還日である（第一部の５【給付の内容、時期及び場所】の（3））。不動産STには満期がある。品川は「原則として、信託計算期間である2031年8月期（2031年3月1日から2031年8月31日）に本件不動産受益権の売却を行う方針」としつつ、2027年2月期から2031年2月期の間の早期売却がありうること、また2032年8月31日を限度として最大約1年間の延長を決定する場合があることを書いている。京都は「運用期間は、2026年9月1日から2031年7月31日までの約4年11か月となります」と明記したうえで、経済環境等の著しい変化により元本を大幅に毀損する虞があるとAMが判断した場合は2029年9月1日より前でも早期売却があると注記している。いずれも「保証又は約束するものではない」と念を押している。

第二に、報酬である（第二部 第１ ３【信託の仕組み】（1）②（ヘ）信託報酬等）。ここには受託者の信託報酬とAMの報酬が算式で載る。品川では、受託者の当初信託報酬が「信託設定時の本信託財産の価額×0.40％（税込0.44％）」を上限、期中信託報酬の年間基本額が「信託財産の価額×0.16％（税込0.176％）＋受益権元本金額×0.10％（税込0.11％）」を上限、終了時信託報酬が「信託設定時の本信託財産の価額×0.20％（税込0.22％）」＋利子相当額を上限とされている。AMについては、アップフロント報酬が595,500,000円（税込655,050,000円）を上限、期中運用報酬が半期35,730,000円（税込39,303,000円）を上限、売却時報酬が売却価格の1.0％（税込1.1％）を上限、インセンティブ報酬が所定の超過額の20％（税込22％）を上限である。京都はAMのアップフロント報酬の定め方が違い、「当初元本合計金額に1.2％を乗じた金額」とされている。定額か料率かという設計そのものが銘柄ごとに違うので、数字だけでなく算式を見る必要がある。組成にかかる費用の全体像は別稿『不動産STの組成コスト構造——費目の全体地図と、実額を「有報で」確かめる方法』で扱った。

第三に、特典である（第二部 第３【証券事務の概要】の２【本受益者に対する特典】）。「該当事項はありません」で終わる銘柄も多いが、そうでない銘柄もある。東横INNは、毎年11月1日を基準日として保有口数に応じた宿泊割引券（10口以上20口未満で2,000円分、50口以上でシングル無料宿泊券1枚）を予定し、さらに判定期間の年間平均客室稼働率が70％以上の場合の追加優待を定めている。ただし法人投資家は対象外で、割引券は発行後1年以内に限り利用でき、証券口座に届け出たメールアドレスを通じて付与されるといった条件がつく。京都は募集時の買付口数に応じたホテル利用券（10口から19口で3万円分、20口から49口で6万円分、50口以上は1泊朝食付きの宿泊券）を予定するが、提供者はAMの親会社であるウェルス・マネジメント株式会社であって、信託財産から出るものではない。京都の1口は1,000,000円なので、10口は1,000万円である。特典の有無・原資・条件は、銘柄ごとに読むしかない。

第四に、追加発行の制限である（第一部の１４【その他】）。3本とも「本受益権の追加発行は行われません」と明記している。後から口数が増えて持ち分が薄まることはない、という条件がここに書かれている。

税務の扱いも第二部にある。分配は20.315％（所得税15％、復興特別所得税、地方税5％）で源泉徴収され、申告不要とするか確定申告により配当所得として申告分離課税とするかを選べる。譲渡損益・償還損益は上場株式等に係る譲渡所得等として申告分離課税の対象となり、特定口座（源泉徴収選択口座）で生じたものは申告不要にできる。そして「本受益権はNISA口座の対象外となります」と、3本とも明記している。口座まわりの詳細は別稿『特定口座で不動産STは買えるのか——入口は3つだけ、分配金はもう1枚の届出、NISAは対象外』を、分配の課税関係は別稿『不動産STの税金』を参照されたい。

実務の勘所——買う前に開くページ

まとめる。不動産STの目論見書は、制度上、有価証券届出書の第一部から第三部までをそのまま収めた1冊である（特定府令第15条第9号）。投信のような請求目論見書の仕組みは及ばない（同令第16条、金商法第15条第3項、施行令第3条の2）。だから分量は多いが、取り寄せるべき別冊はなく、様式が共通なので開く場所も共通している。

最初に開くのは第一部の２〜４である。発行価格・発行価額・1口当たりNAVの試算値の3つを並べて、実際に払う額が試算NAVの何％にあたるかを自分で計算する。申込手数料の欄が「該当事項はありません」でも、発行価格と発行価額の差が引受人の手取金として存在することがある。本稿で見た3本では、その差はいずれも4.0％か、明示された1口400円（税込440円）だった。

次に開くのは、第一部の１４（3）と第二部 第３ の１・３である。いつから売れるのか、誰が相手になるのか、価格はどう決まるのか、譲渡にどんな制限がつくのか。ここは銘柄ごとの差が最も大きい。払込みの翌営業日から売れる銘柄もあれば、最初の売却機会が1年近く先の銘柄もあり、しかもその時期は取扱業者の定めであって変更されうる。

3番目が第一部の５（3）——運用期間と予定償還日である。不動産STは有期の商品であり、償還は原則として物件の売却代金を原資とする。売却の時期も価格も保証されていない、と目論見書自身が書いている。

そのうえで、第二部 第１ の５【投資リスク】の②「本受益権に関するリスク」だけは、分量が短いので通して読むことをおすすめする。商品の性質を述べた文が、いちばん率直な言葉で置かれている場所である。

最後に、EDINETで届出書を先に読む場合の注意をもう一度。目論見書は訂正届出書を取り込んだ形で作られるが、EDINETでは届出書と訂正届出書が別の書類として並ぶ。読むときは、同じ発行者の訂正有価証券届出書の有無を必ず確認する。

本稿は、公開されている目論見書・有価証券届出書と法令の記載を突き合わせて読み方を整理したものであり、特定の銘柄の推奨・勧誘や投資助言ではない。記載した数値はいずれも各書類に記載された基準日時点のもので、「1口当たりNAVの試算値」は確定値ではなく、その価格で売買できることを保証するものでもない。「払う額÷試算NAV」の比率は当サイトが計算したもので、発行者・引受人の公表値ではない。また、税務の記述は一般的な解説であり、個別の取扱いは税理士等の専門家に確認されたい。

• 金融商品取引法（昭和23年法律第25号）——第2条第1項第10号・第11号・第14号（有価証券の種類。第14号＝信託法に規定する受益証券発行信託の受益証券）、第2条第3項第1号（募集＝50名以上への取得勧誘）、第13条第1項（発行者の目論見書作成義務）・第13条第2項第1号イ（交付目論見書の記載事項の委任）、第15条第2項（あらかじめ又は同時に交付する義務。ただし書第1号＝適格機関投資家、第2号＝同一銘柄所有者・同居者の同意）・第15条第3項（請求があったときに交付する目論見書。対象は政令で定めるもの）、第17条（虚偽記載のある目論見書等を使用した者の賠償責任。相当な注意の抗弁あり）、第18条第2項（目論見書を作成した発行者への第1項の準用）、第27条の30の9第1項（電磁的方法による目論見書記載事項の提供＝交付とみなす）（e-Gov法令検索・2026年8月20日確認）
• 金融商品取引法施行令（昭和40年政令第321号）——第3条の2（法第15条第3項に規定する政令で定める有価証券は、法第2条第1項第10号及び第11号に掲げる有価証券とする。＝受益証券発行信託の受益証券〈第14号〉は請求目論見書の対象に含まれない）（e-Gov法令検索・2026年8月20日確認）
• 特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号）——第10条第9号（内国信託受益証券等の有価証券届出書は第六号様式による）、第15条（届出を要する有価証券に係る交付しなければならない目論見書の記載内容。第1号＝内国投資信託受益証券は第二十五号様式、第9号＝内国信託受益証券・内国信託社債券・内国信託受益権は第六号様式第一部から第三部までに掲げる事項）、第15条の2第1項第1号ロ（届出が効力を生じている旨を表紙その他の見やすい箇所に記載）、第16条（請求があったときに交付しなければならない目論見書の記載内容。第1号〜第4号の投資信託受益証券・投資証券のみを列挙し、内国信託受益証券の定めがない）、第32条の2第1項（目論見書の交付に係る情報通信の技術を利用する方法＝同意又は書面交付請求への応諾の告知）（e-Gov法令検索・2026年8月20日確認）
• 有価証券届出書（内国信託受益証券等）オルタナ信託株式会社・エスティ26合同会社「三井物産グループのデジタル証券〜品川・オフィス＆ホテル〜（譲渡制限付）」2026年7月24日提出（EDINET書類管理番号S100YS50・全116ページ）——第一部：発行数1,740,000口、発行価額の総額16,704,000,000円、発行価格10,000円（注2＝発行価額9,600円、注3＝差額400円は引受人の手取金、注1＝2026年8月31日の信託設定日時点の1口当たり純資産額の試算値10,377円）、申込手数料「該当事項はありません」、申込単位（大和証券1口以上1口単位／MDM個人10口以上10口単位・法人1,000口以上10口単位）、申込期間、払込期日2026年8月31日、引受け等の概要（買取引受・引受手数料の支払なし）、その他（売却可能時期＝2027年2月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日以降、追加発行なし、目論見書の電子交付）、運用期間及び予定償還日（2031年8月期の売却方針・2032年8月31日を限度とする延長）／第二部：信託報酬等（当初信託報酬0.40％〈税込0.44％〉、期中信託報酬、終了時信託報酬0.20％〈税込0.22％〉、AMアップフロント報酬595,500,000円〈税込655,050,000円〉上限、期中運用報酬35,730,000円〈税込39,303,000円〉上限、売却時報酬1.0％〈税込1.1％〉上限、インセンティブ報酬20％〈税込22％〉上限）、投資リスク（①投資対象不動産等11項目／②本受益権3項目／③仕組み5項目／④税制／⑤その他）、第３証券事務の概要（Progmat ST、譲渡制限、受益権の譲渡手続、本受益者に対する特典＝該当事項なし）、税務（20.315％源泉徴収、NISA口座の対象外、防衛特別所得税に関する注記）（2026年8月20日にEDINET API v2から取得）
• 有価証券届出書（内国信託受益証券等）株式会社SMBC信託銀行・合同会社WRMST1号「ウェルス・リアルティ・トークン シックスセンシズ京都（譲渡制限付）」2026年8月3日提出（EDINET書類管理番号S100YTNX・全193ページ）——第一部：発行数27,274口、発行価額の総額26,183,040,000円、発行価格1,000,000円（注2＝発行価額960,000円、注3＝差額40,000円は引受人の手取金、注1＝2026年9月1日の信託設定日時点の1口当たりNAVの試算値1,013,925円）、申込手数料「該当事項はありません」、申込単位1口以上1口単位、引受人＝野村證券株式会社（買取引受・引受手数料の支払なし）、払込期日2026年9月1日、その他（売却可能時期＝2027年7月31日に終了する信託計算期間の終了後最初に到来する決算発表日の翌営業日以降、追加発行なし、目論見書の電子交付）／第二部：AMアップフロント報酬＝当初元本合計金額×1.2％、受託者当初信託報酬＝信託設定日時点の総資産×0.2％（税込0.22％）＋実費、運用期間2026年9月1日〜2031年7月31日（約4年11か月）・2029年9月1日より前の早期売却の可能性、本受益者に対する特典（ウェルス・マネジメント株式会社が提供するシックスセンシズ京都のご利用券。10〜19口で3万円分、20〜49口で6万円分、50口以上は1泊朝食付宿泊券）、流動性・譲渡制限リスク（上場対象有価証券とされていない、売却申込可能期間、売却と買付の申込みが一致する口数に限る約定）、ibet for Fin、税務（20.315％、NISA口座の対象外、防衛特別所得税に関する注記）（2026年8月20日にEDINET API v2から取得）
• 受益権発行届出目論見書「三井物産グループのデジタル証券〜東横INN・優待あり〜（譲渡制限付）」2026年3月（発行者＝三菱UFJ信託銀行株式会社・エスティ19合同会社、アセット・マネージャー＝三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社）——表紙裏に「有価証券届出書を2026年2月24日に関東財務局長に提出し、2026年3月12日にその届出の効力が生じています」と記載。以下【表紙】・目次・第一部〜第三部を収録し第三部の末尾で終わる。発行数262,000口、発行価額の総額2,504,720,000円、発行価格9,560円（注2＝発行価額9,560円、注3＝1口当たり400円〈税込440円〉を上限とする申込手数料が別途、注1＝2026年3月30日の信託設定日時点の1口当たり純資産額の試算値10,051円）、申込手数料「1口当たり金400円（税込金440円）を上限として別途取扱会社が定める金額」、申込単位＝個人投資家10口以上10口単位（法人投資家は申込不可）、引受け等の概要＝募集の取扱い＋残額引受、その他（払込期日の翌営業日より売却可能、追加発行なし）、本受益者に対する特典（毎年11月1日基準・保有口数別の東横INN宿泊割引券および稼働率70％以上の場合の追加優待）、譲渡制限（Progmat ST、譲渡先は個人投資家に限る）（2026年8月20日取得）
• 受益権発行届出目論見書「ケネディクス・リアルティ・トークン 物流センター －厚木・八千代・野田－（譲渡制限付）」2025年5月（発行者＝みずほ信託銀行株式会社・株式会社KRTS1、野村證券株式会社ウェブサイト掲載）——表紙裏に「有価証券届出書を2025年5月2日に関東財務局長に提出し、また、同法第7条第1項により有価証券届出書の訂正届出書を2025年5月9日に関東財務局長に提出し、その届出の効力が、2025年5月18日に生じております」と記載し、【提出書類】欄に「有価証券届出書」と「有価証券届出書の訂正届出書」の2つを掲げる（＝目論見書は訂正を取り込んだ合本である一方、EDINETでは両者が別書類として並ぶことの実例）。全227ページ（2026年8月20日取得）