不動産STの保険はどこまで開示されているか——付保方針・レンダーの保険金質権・保険料の実額を、届出書・有報14件で読む

まず前提——4つの保険と、それぞれ何に備えるか

不動産STの開示書類に出てくる保険は、ほぼ4つに絞られる。建物そのものの損害に備える火災保険（財物保険）、他人に損害を与えたときに備える賠償責任保険、災害で賃料が止まったときに備える利益保険、そして地震保険である。本稿が読んだ受益証券発行信託型13件の「付保方針」の欄は、そろって「損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険等）を付保します」と書く。

それぞれの基準が書かれている例は1件しかない。GK-TK型のロードスターグループのデジタル証券 横浜伊勢佐木町ホテル（2026年7月16日提出）は、投資リスクの欄で「建物再調達価格を基準とした財物保険、年間想定賃料を基準とした利益保険や賠償責任保険を付保しています」と書く。建物の保険は建て直すのに要する額を、利益保険は1年分の想定賃料を物差しにしている、ということである。

賠償責任保険の背景にあるのは民法第717条である。土地の工作物——建物はその典型——の設置又は保存に瑕疵があって他人に損害を生じたときは、まず占有者が賠償責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたときは所有者が賠償しなければならない。横浜の届出書は「土地の工作物の所有者は、民法上無過失責任を負うことがあります」と書いている。

地震保険は少し注意がいる。地震保険に関する法律第2条第2項は「地震保険契約」を、居住の用に供する建物又は生活用動産のみを保険の目的とし、特定の損害保険契約に附帯して、その保険金額の100分の30以上100分の50以下を保険金額とする損害保険契約、と定義している。ホテルやオフィス、商業施設の届出書に出てくる「地震保険」がこの法律上の契約を指すのか、別の商品を指すのかは、届出書には書かれていない。

誰が決め、誰が持ち、誰が払い、誰が押さえるのか

保険をめぐる登場人物は4者に整理できる。付保方針を立てるのはアセット・マネージャー（AM）で、横浜の届出書はAMの運営管理業務に「本不動産にかかる保険の付保手続及び保険に関する事務業務」を明記している。

保険契約上の地位が誰にあるかは、付保方針の欄には書かれていない。手がかりは借入れの担保の欄にある。三井物産グループの4件（イオンタウン鈴鹿・東横INN・学芸大学ほか・品川）は、レンダーの質権を「受託者が不動産信託受託者から投資対象不動産に係る保険金請求権に係る保険契約上の地位を承継したことを停止条件」とする、と書く。承継を条件にするということは、物件が川上の不動産管理処分信託に入っている間、保険契約上の地位は物件の所有者である不動産信託受託者の側にある、ということである。

保険料は信託財産から払われる。各届出書の費用の欄には「投資対象不動産に係る保険料」が並び、有価証券報告書の損益計算書では賃貸事業費用の一項目として「保険料」が計上される。そして保険金請求権は、借入れのある案件ではレンダーの担保に入る。投資家はこの鎖のどこにも出てこないが、保険料は分配原資から出ていき、保険金はまずレンダーの担保になる、という形で両端に効いてくる。

付保方針の欄は、ほぼ1つの定型文——違いは細部にしか出ない

14件のうち付保方針の欄があるのは受益証券発行信託型の13件で、その文面はほとんど同じである——「災害や事故等による建物の損害及び収益の減少、対人・対物事故による第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、本件不動産受益権の信託財産たる投資対象不動産の特性に応じて損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険等）を付保します。なお、引受保険会社の選定に当たっては、保険代理店を通じて複数の保険会社の条件を検証し、引受保険会社の保険格付等を踏まえた適切な選定を行います」。

違いは細部にしか出ない。保険会社を選ぶ基準の語は「保険格付」が8件、「付保格付」が5件に割れる。2026年に提出された三井物産グループの2件（東横INN・品川）だけが「原則として複数の保険会社の条件を検証し」と「原則として」を挟む。トーセイ・プロパティ・ファンド（シリーズ3）市ヶ谷だけは列挙が「（火災保険・賠償責任保険・利益保険）」で「等」がなく、「特性に応じて」の語もない。物件の準共有持分を信託財産とするKDXの2件（ドーミーイン神戸元町・名古屋栄ビル）は、「投資対象不動産に対する保険は、各準共有者が保有する本件不動産受益権の準共有持分の持分割合に応じて、個別に付保を行う方針です」と書く。

そして、14件のどれにも書かれていないものがある。保険金額、免責金額、保険期間、引受保険会社の名前である。PDF全文を機械集計すると、「保険契約者」「被保険者」「保険金額」の語は14件すべてで出現回数がゼロだった。付保方針から読み取れるのは「どの種類の保険を掛けるか」までで、「どれだけの厚さで掛けているか」は開示の外にある。

「保険を掛けます」と「保険では足りないことがあります」は別の欄にある

付保方針の欄が「付保します」と書く一方で、投資リスクの欄はどう書いているか。受益証券発行信託型13件のうち12件では、「投資対象不動産の災害・毀損等に関するリスク」の項は1文しかない——「火災、地震、津波、暴風雨、洪水、落雷、竜巻、戦争、暴動、騒乱、テロ等により投資対象不動産が滅失、劣化又は毀損し、その価値、収益及び費用が影響を受ける可能性があります」（「噴火」を含む案件もある）。この項の中に「保険」の語は1回も出てこない。

例外は2件である。三井物産グループの品川・オフィス＆ホテル（2026年7月24日提出）は同じ1文に続けて、「投資対象不動産には災害等による損害を補填する火災保険や賠償責任保険を付保する方針ですが、個別事情等により、保険契約が締結されない可能性、保険契約で支払われる上限額を上回る損害が発生する可能性、保険契約でカバーされない災害等……が発生する可能性又は保険契約に基づく支払いが保険会社により行われず若しくは遅れる可能性があります」と書き、保険金が支払われても行政上の規制その他の理由で元の状態に回復させられない可能性にまで触れる。とくに最初の「保険契約が締結されない可能性」は、付保方針の欄だけを読んでいると見落とす一文である。

もう1件はGK-TK型の横浜である。災害リスクの項で液状化や火山の噴火まで挙げたうえで、財物保険・利益保険・賠償責任保険を付保しているが「全ての損害が保険の対象となっているわけではありません」と書き、上限額超過・填補対象外・支払遅延を並べる。さらに建築から年月が経って図面等が失われている建物は必要な修復ができない可能性、「所有者責任」の項では各種保険料等のコストの上昇まで挙げている。

つまり、付保方針は13件が書くが、保険の限界を書くのは14件中2件だけである。2つの欄は互いを参照していないので、両方を並べて読まないと全体像にならない。

保険金は、まずレンダーの担保になる

14件のうち借入れがあるのは13件（横浜は借入れなし）で、その13件すべての担保の欄に保険金請求権への質権が出てくる。書きぶりは3つの型に分かれる。

8件は「本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託が終了した場合における、投資対象不動産に係る保険金請求権に対する質権設定合意」という型である。KDXの由縁札幌1件は同じ中身を「停止条件付質権設定合意」と語で明示する。三井物産グループの4件は前述のとおり「保険契約上の地位を承継したことを停止条件」とする型で、品川はこれにFF&E（家具・什器・備品）への集合動産譲渡担保権が加わる。

どの型も「いますぐ」ではなく条件付きである点が共通している。物件が川上の信託に入っている間、ST受託者（あるいは匿名組合の営業者であるGK）が直接持っているのは受益権であって、保険契約ではない。ふだんのレンダーの担保は受益権への質権で、保険金への質権は信託が終わって物件が現物になったときの備えという位置づけになる。

実務上の含意は、大きな損害が出て保険金が入ったとき、それが修繕に回るのか返済に回るのかは借入契約の定め次第だ、ということである。その定めの中身は届出書に書かれていない。借入れの条件全体は別稿『ノンリコースローンは、どこで責任が切れ、いつ返す約束なのか——責任財産限定特約・予定返済期日・期限前弁済を、不動産STの実物ローン4本で読む』で扱った。

保険料はいくらか——実額が読めるのは3件だけ

保険料の金額は、14件のうち3件でしか読めない。2件は届出書の「鑑定評価書の概要」の表に置かれた年額で、KDX名古屋栄ビルの損害保険料は1,338千円（同じ表の運営収益411,503千円の0.33％）、横浜伊勢佐木町ホテルは2,710千円（運営収益221,346千円の1.22％、再調達価格7,692,700千円の0.035％）である（比率はいずれも当サイトの計算）。これは鑑定士が収益価格を出すために置いた想定額であって、実際に払った額ではない。

実際の計上額が読めるのは、KDXの由縁札幌の有価証券報告書（第5期・2026年4月30日提出）だけである。損益計算書に関する注記の「不動産賃貸事業損益の内訳」に、保険料が2025年2月〜7月期1,025千円、2025年8月〜2026年1月期1,103千円と並ぶ。半期で7.6％の増加である。その一方で賃料収入は両期とも168,000千円で動いていない。有報の注記によれば、運用期間を超える期間の定期建物賃貸借契約が締結されており「原則として賃料は固定賃料です」。保険料が上がっても賃料が上がらない構造では、増えた分はそのまま分配原資を削る。金額は賃料の1％に満たないが、方向としては押さえておくべき点である。

残りの11件は読めない。いちご・レジデンス・トークンの3案件と三井物産グループの学芸大学ほかは、鑑定評価の表が百万円単位のため各物件とも「0」と表示される。KDX神戸元町、トーセイ市ヶ谷、三井物産グループの鈴鹿・東横INN・熱海温泉・品川、シックスセンシズ京都は、運営収益以下の内訳ごと非開示である。熱海温泉と学芸大学ほかの有報は信託財産が匿名組合出資のため、信託の損益計算書に保険料は出てこない。

地震保険は「付保しない」7件と「言及なし」6件

地震保険の扱いは、別稿『建物のデューデリはどこまで開示されるか——エンジニアリング・レポートと地震PMLを、公募不動産ST 14件の実物で読む』で詳しく扱ったので、ここでは要点だけ再掲する。付保方針の欄で地震PMLを理由に挙げて「地震保険は付保しません」と書くのは7件で、そのうち三井物産グループの3件は実数ではなく「15％未満であることを踏まえ」と書く。付保方針の定型文は同じなのに地震保険の一文だけがないのが6件、横浜は付保方針の欄そのものがなく本文に「地震保険」の語が出てこない。

ここに本稿の第1節を重ねると、もう一段の留保がつく。法律上の「地震保険契約」は居住用建物と生活用動産に限られる。共同住宅の案件（いちご・レジデンス・トークンの3案件、学芸大学ほか）以外で届出書が「地震保険は付保しません」と書くとき、それがどの商品を指しているかは書かれていない。言及がない6件については、付保しているとも、していないとも読めない。

実務の勘所——方針・限界・担保・費用・災害時の手続を並べて読む

最後に、組成側・投資事務側が保険の開示を扱うときの勘所をまとめる。共通しているのは、保険に関する情報が付保方針・投資リスク・借入れの担保・鑑定評価の表・損益計算書・証券事務の欄に散っていて、1か所を読んでも全体にならない、ということである。

災害が起きたときに投資家の側で先に動くのは、保険金ではなく売買の扱いである。受益証券発行信託型13件はいずれも、火災・地震等による滅失などの「重要な後発事象」を取扱業者が認識し、重大な影響を及ぼし得ると判断した場合に、新規の売買を止めうる（取引が実施されない可能性がある）と書く。一方で9件は、災害救助法が適用された市区町村に居住する口座名義人について、取扱業者を通じた臨時の譲渡手続が可能となる場合がある（多くは機会が保証されない旨を付す）と書いている。売買停止の仕組みは別稿『STARTの売買はいつ・なぜ止まるのか——売買停止の6事由と、再開までの「15分」』で扱った。

本稿は開示された記載の記録であり、特定の銘柄や事業者の推奨・勧誘ではない。数値・文言はいずれも各書類の提出日時点のもので、その後の保険契約の更新・変更を示すものではない。保険設計の当否や補償の十分性については判断していない。保険・法務・税務・会計上の取扱いは一般的な解説であり、個別の判断は保険の専門家・弁護士・税理士等にご確認いただきたい。

関連する記録として、費目全体の地図は『不動産STの組成コスト構造——費目の全体地図と、実額を「有報で」確かめる方法』、投資家から見たリスクの実数は『不動産STのリスクを実数で確かめる——上場7銘柄はすべて発行価格割れ、7銘柄×13営業日の78％は1口も約定していない』で扱っている。